¿Qué son los puntos hipotecarios y debería pagarlos?

Comprar una casa es la compra más cara que la mayoría de nosotros haremos, por lo que, naturalmente, vale la pena considerar cualquier cosa que pueda reducir el costo de una hipoteca. Además de negociar un buen precio y buscar las mejores tasas hipotecarias, algunos compradores de vivienda inteligentes compran puntos hipotecarios, también llamados «puntos de descuento», para reducir la cantidad de interés que pagan.

¿Qué son los puntos en una hipoteca?

Los puntos hipotecarios son las tarifas que un prestatario paga a un prestamista hipotecario para reducir la tasa de interés del préstamo. Esto a veces se llama «rebajar la tasa». Cada punto que compra el prestatario cuesta el 1 por ciento del monto de la hipoteca. Entonces, un punto en una hipoteca de $300,000 costaría $3,000.

Cada punto generalmente reduce la tasa en un 0,25 por ciento, por lo que un punto reduciría una tasa hipotecaria de un 4 por ciento a un 3,75 por ciento durante la vigencia del préstamo. Sin embargo, cuánto reduce cada punto la tasa varía entre los prestamistas. El poder de reducción de tasas de los puntos hipotecarios también depende del tipo de préstamo hipotecario y del entorno general de tasas de interés.

Los prestatarios pueden comprar más de un punto, e incluso fracciones de punto. Medio punto en una hipoteca de $300,000, por ejemplo, costaría $1,500 y reduciría la tasa hipotecaria en un 0.125 por ciento.

Los puntos se pagan al cierre y se enumeran en el documento de estimación del préstamo, que los prestatarios reciben después de solicitar una hipoteca, y la divulgación de cierre, que los prestatarios reciben antes del cierre del préstamo.

Puntos de descuento hipotecario vs TAE

Comprar puntos de descuento en su hipoteca es efectivamente una forma de pagar por adelantado parte de su interés, y observar la tasa de porcentaje anual (APR) puede ayudarlo a comparar préstamos con diferentes combinaciones de tasas y puntos. La APR incorpora no solo la tasa de interés, sino también los puntos que paga y las tarifas que cobrará el prestamista. Vea una breve explicación de Greg McBride, CFA, analista financiero jefe de Bankrate:

Ejemplo de cómo los puntos hipotecarios pueden reducir los costos de interés

Si puede comprar puntos de descuento además del pago inicial y los costos de cierre, reducirá los pagos mensuales de su hipoteca y podría ahorrar mucho dinero. La clave es permanecer en la casa el tiempo suficiente para recuperar el interés prepago. Si vende la casa después de unos pocos años, o refinancia la hipoteca o la paga, la compra de puntos de descuento podría ser una pérdida de dinero.

Este es un ejemplo de cómo los puntos de descuento pueden reducir los costos de una hipoteca de tasa fija de $200,000 a 30 años:

Tasa de interés 4% 3,5%
puntos de descuento Ninguna $4,000
Mensualidad $954 $898
Total de intereses $144,016 $123,336
Ahorros de por vida Ninguna $20,680

En este ejemplo, el prestatario compró dos puntos de descuento, cada uno de los cuales cuesta el 1 por ciento del capital del préstamo, o $2,000. Al comprar dos puntos por $4,000 por adelantado, la tasa de interés del prestatario se redujo a 3.5 por ciento, lo que redujo su pago mensual en $56 y les ahorró $20,680 en intereses durante la vigencia del préstamo. (Sin embargo, para ahorrar los $20,680 completos, el prestatario tendría que vivir en la casa durante el plazo completo del préstamo, 30 años, y nunca refinanciar).

¿Qué es el punto de equilibrio?

Para calcular el «punto de equilibrio» en el que este prestatario recuperará lo que gastó en intereses prepagos, divida el costo de los puntos de la hipoteca por la cantidad que la tasa reducida ahorra cada mes:

$4,000 / $56 = 71 meses

Esto muestra que el prestatario tendría que permanecer en la casa 71 meses, o casi seis años, para recuperar el costo de los puntos de descuento.

“El costo adicional de los puntos hipotecarios para reducir su tasa de interés tiene sentido si planea quedarse con la casa por un largo período de tiempo”, dice Jackie Boies, directora sénior de Relaciones con Socios de Money Management International, una organización sin fines de lucro de asesoría de deuda basada en en Sugar Land, Texas. “Si no, la probabilidad de recuperar este costo es escasa”.

Puede usar la calculadora de puntos hipotecarios y la calculadora de amortización de Bankrate para averiguar si comprar puntos hipotecarios le ahorrará dinero.

Puntos de originación de hipotecas

Los puntos de originación de hipotecas son otro tipo de puntos de hipoteca. Son tarifas pagadas a los prestamistas para originar, revisar y procesar el préstamo. Los puntos de originación generalmente cuestan el 1 por ciento de la hipoteca total. Entonces, si un prestamista cobra 1.5 puntos de origen en una hipoteca de $250,000, el prestatario debe pagar $4,125.

Los puntos de originación se diferencian de los puntos de descuento en que no reducen directamente la tasa de interés del préstamo. Algunos prestamistas permiten a los prestatarios obtener un préstamo sin costos de cierre o puntos de originación reducidos, pero lo compensan con tasas de interés más altas u otras tarifas.

Preguntas frecuentes sobre puntos hipotecarios

¿Debería bajar su tasa a medida que aumentan las tasas de interés hipotecario?

Desde principios de 2022, las tasas hipotecarias han aumentado considerablemente, y eso podría hacer que los puntos hipotecarios parezcan más atractivos para muchos prestatarios. Sin embargo, el cálculo es un poco más complicado que simplemente descubrir cómo obtener la tasa más baja posible en el mercado actual, dice McBride.

“Si bien los prestatarios pueden considerar más el pago de puntos cuando las tasas han ido en aumento, el punto de equilibrio sigue siendo de casi seis años”, dice McBride. “Los beneficios de pagar puntos solo se acumulan realmente si espera tener el préstamo por más tiempo, lo que podría ser muy plausible cuando las tasas estaban en mínimos históricos cerca del 2.5 por ciento, pero con tasas del 4.5 por ciento, es más probable que estar buscando refinanciar si vemos una caída en las tasas «.

Básicamente: los puntos podrían ser una buena forma de hacerlo si desea establecer y olvidarse de su hipoteca, pero si planea administrar la cuenta de manera más activa y refinanciar a una tasa más baja si el mercado retrocede, puede que no valga la pena comprarlos ahora. .

¿Cómo se tienen en cuenta los puntos hipotecarios en las tarifas anunciadas?

Ya sea que encuentre una tasa en el sitio web de un prestamista hipotecario oa través de un tercero, las tasas hipotecarias que ve anunciadas pueden o no incluir puntos. Una tarifa puede incluso parecer atractivamente baja, pero eso podría deberse a puntos ya incluidos que es posible que no desee pagar. En Bankrate, especificamos si las tasas hipotecarias anunciadas incluyen puntos para que pueda hacer una comparación justa entre los prestamistas.

¿Cómo funcionan los puntos hipotecarios con los préstamos ARM?

Los puntos de hipoteca en una hipoteca de tasa ajustable (ARM) funcionan como puntos para una hipoteca de tasa fija, pero la mayoría de las ARM se ajustan a los cinco o siete años, por lo que es aún más importante conocer el punto de equilibrio antes de comprar puntos.

“Tenga en cuenta la probabilidad de que finalmente refinancie esa tasa ajustable porque es posible que no tenga el préstamo por el tiempo suficiente para beneficiarse de la tasa más baja que obtuvo mediante el pago de puntos”, dice McBride.

Debido a que los puntos solo se aplican al período fijo de un ARM, la mayoría de los prestatarios de tasa ajustable no los usan, según US Bank.

¿Se pueden negociar puntos en una hipoteca?

Puede decidir si paga o no puntos en una hipoteca en función de si esta estrategia tiene sentido para su situación específica. Una vez que obtenga una cotización de un prestamista, ejecute los números para ver si vale la pena pagar puntos para reducir la tasa durante la duración de su préstamo.

A veces, también se pueden negociar los puntos de origen. Los compradores de viviendas que dan un 20 por ciento de enganche y tienen un crédito sólido tienen el mayor poder de negociación, dice Boies.

“Un excelente puntaje crediticio y excelentes ingresos lo colocarán en la mejor posición”, dice Boies, y señala que los prestamistas pueden reducir los puntos de originación para atraer a los prestatarios más calificados.

¿Los puntos hipotecarios son deducibles de impuestos?

Los puntos de descuento hipotecario, que son intereses prepagos, son deducibles de impuestos en hasta $750,000 de deuda hipotecaria para propietarios que compraron una propiedad después del 5 de diciembre de 2017, o hasta $1 millón para quienes compraron antes de esa fecha. Los contribuyentes que reclaman una deducción por intereses hipotecarios y puntos de descuento deben anotar la deducción en el Anejo A del Formulario 1040.

“Por lo general, eso no es un problema para los compradores de vivienda, ya que el interés de su hipoteca a menudo es suficiente para que sea más beneficioso detallar sus deducciones en lugar de tomar la deducción estándar”, dice Boies.

Sin embargo, a menos que pueda conocer a una gran cantidad de Requisitos del IRS, no puede tomar una deducción por todos los puntos que pagó en el mismo año fiscal. Cada año, puede deducir solo la cantidad de interés que se aplica como interés hipotecario para ese año. Los puntos se deducen durante la vida del préstamo, en lugar de todo en un año.

Los puntos de origen, por otro lado, no son deducibles de impuestos.

“Los puntos que no son intereses pero son cargos por servicios como la preparación de la hipoteca, los honorarios de tasación o los gastos de notario no se pueden deducir”, dice Boies.

Consulte a un profesional de impuestos si no está seguro de qué gastos de compra de vivienda son deducibles de impuestos.

¿Son los puntos de hipoteca adecuados para usted?

Comprar puntos hipotecarios es una forma de pagar por adelantado para reducir el costo total de su préstamo. Tiene más sentido si planea estar en la casa por un largo período de tiempo. Es probable que la cantidad que ahorrará cada mes haga que el costo inicial valga la pena.

Para muchos prestatarios, sin embargo, pagar puntos de descuento además de los otros costos de comprar una casa es un esfuerzo financiero demasiado grande, y comprar puntos puede no ser siempre la mejor estrategia para reducir los costos de interés.

“Puede tener sentido financiero aplicar estos fondos a un pago inicial más grande”, dice Boies.

Un pago inicial mayor puede brindarle una mejor tasa de interés porque reduce la relación préstamo-valor, o LTV, que es el tamaño de su hipoteca en comparación con el valor de la vivienda.

Los prestatarios deben considerar todos los factores que podrían determinar cuánto tiempo planean quedarse en la casa, como el tamaño y la ubicación de la propiedad y su situación laboral, y luego calcular cuánto tiempo les llevaría alcanzar el punto de equilibrio antes de comprar puntos hipotecarios.

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