¿Qué es una vivienda multifamiliar?

Las casas multifamiliares pueden ser una excelente manera para que los inversionistas inmobiliarios novatos comiencen a comprar propiedades que generarán ingresos pasivos. Sin embargo, estas propiedades, que contienen varias unidades para más de un hogar, tienen algunos desafíos que las viviendas unifamiliares no tienen. Si está considerando comprar una casa multifamiliar, esto es lo que necesita saber antes de lanzarse.

¿Qué es una vivienda multifamiliar?

Una casa multifamiliar es un edificio único que está dividido para acomodar a más de una familia que vive por separado. Pueden ser desde un dúplex, que tiene dos viviendas dentro de un mismo edificio, hasta viviendas o pequeños edificios de apartamentos con hasta cuatro unidades individuales. (Los edificios con más de cuatro unidades generalmente se consideran propiedades comerciales).

El propietario de una vivienda multifamiliar puede vivir en una de las unidades y alquilar las demás, o vivir en otro lugar y alquilarlas todas. Las reglas para financiar una propiedad multifamiliar son diferentes dependiendo de si el propietario vivirá allí o no: si no planea vivir en su propiedad, se le considera un inversionista. Es posible que pueda utilizar los ingresos de alquiler proyectados de la propiedad para ayudarlo a calificar para una hipoteca, y también puede calificar para un monto de préstamo más alto.

“Cuando busca una casa unifamiliar, solo piensa en sus propias necesidades”, dice Charlotte Winckowski, agente de bienes raíces de iKey Realty en Toledo, Ohio. “Cuando busca una casa multifamiliar, debe pensar en ella más como un negocio: ¿Cuáles serán las necesidades de sus inquilinos? ¿Qué tipos de ingresos producirá y cuáles serán sus gastos?

Viviendas multifamiliares frente a viviendas unifamiliares

Si bien puede alquilar parte o la totalidad de una casa unifamiliar, las casas multifamiliares tienen otras características distintas. Algunas comenzaron como grandes viviendas unifamiliares que un propietario o desarrollador decidió dividir en varias unidades. Cada unidad en una casa multifamiliar tiene su propia dirección, su propia cocina y baños y, por lo general, su propia entrada. Sin embargo, los que viven en casas multifamiliares pueden tener menos privacidad que los que viven en casas unifamiliares debido a las paredes compartidas.

Tipos de viviendas multifamiliares

Hay varios tipos de viviendas multifamiliares a considerar, con diferentes ofertas en términos de diseño y espacio habitable. Cada tipo de casa también tiene sus pros y sus contras.

Dúplex/Tríplex

El término dúplex se refiere a dos unidades o casas que están conectadas a través de una pared, techo o piso común. Un triplex tiene tres. Cada vivienda en dúplex o triplex tiene su propia entrada. Las unidades también pueden tener patios y garajes separados.

Condominio

Un condominio es típicamente una unidad de propiedad individual dentro de una comunidad o edificio compuesto por otras unidades de propiedad individual. En la mayoría de los casos, los propietarios de condominios deben pagar cuotas mensuales a una asociación de propietarios. Estas tarifas cubren los costos de mantenimiento de cualquier servicio que pueda estar incluido y, en algunos casos, también cubren el seguro para el edificio o la comunidad.

Casa adosada

Al igual que los dúplex, las casas adosadas o las casas adosadas son casas que están unidas entre sí a través de una pared común. Por lo general, tienen dos o tres pisos. Son más espaciosos que los apartamentos y generalmente implican mucho menos mantenimiento y cuidado que una casa unifamiliar.

Casa adosada

Al igual que las casas adosadas, las casas adosadas incluyen una pared compartida con otra casa. Sin embargo, las casas adosadas suelen ser más grandes que las casas adosadas. Estos tipos de viviendas pueden ser más asequibles que una vivienda unifamiliar independiente. También pueden ofrecer un mantenimiento menos costoso, ya que los propietarios de casas adosadas pueden compartir los gastos de mantenimiento.

Pros y contras de las viviendas multifamiliares

ventajas

  • Los ingresos por alquiler de una propiedad multifamiliar pueden ayudar a compensar el costo de su hipoteca y otros gastos, brindándole un flujo de ingresos. “Para algunos propietarios, el alquiler es suficiente para no tener que pagar nada por la casa”, dice Paul Wyman, corredor gerente de Wyman Group en Kokomo, Indiana. “Pueden usar los ingresos de otras unidades para cubrir su hipoteca y seguro, y eso los libera para usar su efectivo en otras cosas”.
  • Podrá abordar las reparaciones y el mantenimiento más fácilmente. Si vive en su propiedad de alquiler o cerca de ella, es menos probable que pase por alto problemas importantes y podrá responder más rápido cuando surjan problemas.
  • Puede cancelar gran parte del mantenimiento de su hogar como un gasto comercial y prorratear parte de los pagos de intereses de su hipoteca.
  • Estas propiedades pueden ser una opción ideal para familias multigeneracionales que desean estar cerca pero conservar su privacidad. (También lo ayudan a mantener tales opciones abiertas en el futuro).
  • Si comienza a vivir en una unidad pero finalmente se muda, aún puede mantenerla como una inversión generadora de ingresos, ganando aún más una vez que comience a alquilarla.

Contras

  • Dado que está comprando más de una unidad, puede costar más por adelantado comprar una casa multifamiliar que comprar una casa unifamiliar.
  • Ser propietario es un compromiso de tiempo, y vivir en las inmediaciones de sus inquilinos significa que puede recibir golpes en su puerta en cualquier momento. También deberá sentirse cómodo negociando los términos del contrato de arrendamiento y evaluando a sus inquilinos, sin mencionar el trato con ellos de manera profesional cuando el alquiler está atrasado, hay problemas con el ruido o hay daños en la propiedad.
  • Si sus unidades quedan vacantes o un inquilino se atrasa con el pago del alquiler, aún es responsable de pagar su hipoteca. También debe cubrir el costo de reparar (rápidamente) los problemas, como un techo con goteras o un inodoro obstruido. “Incluso si no tiene un pago de vivienda todos los meses, aún existe un riesgo financiero en las viviendas multifamiliares”, dice Wyman.
  • Necesitará un fondo de emergencia sustancial. Cuantas más unidades tenga, menor impacto tendrá una unidad individual en su flujo de efectivo general, pero los propietarios deben tener suficiente dinero reservado para cubrir reparaciones inesperadas y el alquiler de unidades vacantes.
  • Puede ser complicado vender una propiedad multifamiliar que tiene inquilinos, ya que deberá coordinar visitas y tasaciones, y mantener a los inquilinos informados sobre el proceso.

Maximización de la rentabilidad de una vivienda multifamiliar

En la mayoría de los casos, una vivienda multifamiliar también servirá como propiedad de inversión para el propietario. Para maximizar su inversión, es importante comprender los costos asociados con la propiedad, incluidos no solo la hipoteca, los impuestos sobre la propiedad y el seguro de propiedad, sino también otros gastos, como los servicios públicos, los honorarios de los agentes inmobiliarios, la publicidad (para atraer inquilinos) y honorarios legales.

“Una evaluación de la propiedad debe incluir una inspección por parte de un inspector con licencia y una investigación de mercado para incluir un análisis de la tasa de arrendamiento del mercado junto con las condiciones actuales de alquiler del mercado”, dice Wyman.

¿Para quién son mejores las viviendas multifamiliares?

La compra de bienes raíces multifamiliares es mejor para aquellos que están interesados ​​en invertir en bienes raíces para generar riqueza y se sienten cómodos con la responsabilidad adicional y el compromiso de tiempo que conlleva ser propietario. Este tipo de viviendas pueden permitirle vivir sin pagar alquiler, si ocupa una de las unidades y el alquiler de las otras unidades genera suficientes ingresos para cubrir sus gastos mensuales. Una vez que se cubre la hipoteca, el alquiler de viviendas multifamiliares puede convertirse en un flujo pasivo de ingresos.

También pueden ser una opción inteligente para familias multigeneracionales interesadas en comprar una propiedad juntos mientras tienen su propio espacio dedicado. Las casas multifamiliares, que generalmente incluyen de dos a cuatro unidades, permiten que las familias extendidas vivan bajo el mismo techo y al mismo tiempo disfrutan de los beneficios de tener la privacidad de las unidades individuales.

Cómo encontrar una casa multifamiliar

Al igual que las viviendas unifamiliares, las propiedades multifamiliares se enumeran a la venta en los sitios web de búsqueda de bienes raíces, donde normalmente puede filtrar los resultados de su búsqueda según el tipo de propiedad que busca.

Un agente de bienes raíces, ya sea con una especialidad residencial o comercial, también puede ayudarlo a encontrar oportunidades de inversión en su área e incluso podría conocer algunas oportunidades que no se han anunciado en línea.

Al igual que con cualquier búsqueda de casa, haga su tarea para ver cómo son los precios de las casas multifamiliares en su mercado y lo que podría esperar pagar.

Encuentra otros tipos de vivienda

Departamento Los apartamentos son adecuados para cualquier persona que busque alojarse en una ubicación privilegiada a un precio más económico cerca de centros comerciales, restaurantes y de entretenimiento, a menudo a un costo más asequible que comprar un condominio o una casa unifamiliar.
Condominio Los condominios atraen a aquellos que buscan una vida de bajo mantenimiento, un hogar con una sensación de seguridad, oportunidades para socializar con los vecinos, entre otros factores.
Casa adosada Las casas adosadas son una opción particularmente buena para los compradores de vivienda por primera vez u otros compradores de vivienda con presupuesto limitado que desean más espacio del que normalmente se ofrece en un condominio.
casa modular Las casas modulares son atractivas para los que tienen el nido vacío y buscan reducir el tamaño, las parejas que buscan unidades en el patio trasero como casas pequeñas o las familias que buscan mejorar sus propiedades anticuadas en vecindarios bonitos pero caros.
Casa unifamiliar Las casas unifamiliares son mejores para las familias que prefieren un gran patio y mucho espacio para esparcirse. Otros aún prefieren un condominio o casa adosada de bajo mantenimiento que incluya beneficios como jardinería, remoción de nieve y mantenimiento exterior.
casa multifamiliar Las casas multifamiliares son mejores para aquellos que están interesados ​​en invertir en bienes raíces y se sienten cómodos con la responsabilidad adicional y el compromiso de tiempo que conlleva ser propietario.
Bungalow casa Con entre 1,000 y 2,000 pies cuadrados, los bungalows son una excelente opción para familias jóvenes que buscan una casa para principiantes o jubilados que esperan reducir el tamaño en una casa sin escaleras, o propietarios solteros que desean el estilo de vida de una casa unifamiliar sin administrar una gran propiedad.
cooperativa Las cooperativas se encuentran con mayor frecuencia en las principales ciudades y pueden ser buenas para aquellos que buscan seguridad o vecinos que se adhieren en gran medida a las reglas y políticas del edificio.
patio de casa Por lo general, con un tope de un piso y medio y parte de una asociación más grande, las casas con patio son mejores para los propietarios que no quieren lidiar con las escaleras o el mantenimiento.
rancho casa Las casas tipo rancho son ideales para cualquier persona que prefiera vivir en una sola planta. Los solteros, las parejas y las familias con niños pueden encontrar algo que les encante de una casa estilo rancho.

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