¿Qué es la refinanciación y cómo funciona?

Si bien no es el mejor momento para refinanciar debido al aumento de las tasas de interés, aún podría considerar refinanciar si desea aprovechar el valor líquido de su vivienda. Si está considerando refinanciar, así es como funciona y qué opciones podrían estar disponibles para usted.

¿Qué es la refinanciación?

Cuando refinancia su hipoteca, reemplaza su hipoteca actual con un nuevo préstamo. El nuevo préstamo puede tener diferentes términos, por ejemplo, pasar de un plazo de 30 años a uno de 15 años o una tasa ajustable a una tasa fija, pero el cambio más común es una tasa de interés más baja. La refinanciación puede permitirle reducir su pago mensual, ahorrar dinero en intereses durante la vida de su préstamo, pagar su hipoteca antes y retirar dinero del valor de su vivienda si necesita efectivo para cualquier propósito.

¿Cómo funciona la refinanciación de una hipoteca?

Al igual que cuando solicitó su hipoteca por primera vez, un prestamista revisará sus finanzas para evaluar su nivel de riesgo y determinar su elegibilidad para la tasa de interés más favorable. Es un préstamo completamente nuevo, y podría ser con un prestamista diferente al que trabajó originalmente para comprar su casa.

Su nuevo préstamo también podría restablecer el reloj de pago. Digamos que ha realizado cinco años de pagos de su hipoteca actual a 30 años. Eso significa que le quedan 25 años de préstamo. Si refinancia a un nuevo préstamo a 30 años, comenzará de nuevo y tendrá 30 años nuevamente para pagarlo. Si refinancia con un nuevo préstamo a 20 años, pagará su préstamo cinco años antes.

El refinanciamiento viene con costos de cierre, lo que puede afectar si obtener una nueva hipoteca tiene sentido financiero para usted. Estos costos pueden oscilar entre el 2 y el 5 por ciento del monto que refinancia. Los costos de cierre comunes incluyen puntos de descuento, una tarifa de originación y una tarifa de tasación. Deberá calcular el punto de equilibrio para determinar si permanecerá en su casa el tiempo suficiente para recuperar los costos de cierre y beneficiarse de los ahorros del refinanciamiento.

Tipos de refinanciación hipotecaria

Refinanciamiento a tasa y plazo

Esta es una forma básica de refinanciamiento que cambia la tasa de interés del préstamo, el plazo (duración del reembolso) del préstamo o ambos. Esto puede reducir su pago mensual o ayudarlo a ahorrar dinero en intereses. La cantidad que debe generalmente no cambiará a menos que transfiera algunos costos de cierre al nuevo préstamo.

Refinanciamiento con retiro de efectivo

Cuando realiza un refinanciamiento con retiro de efectivo, está utilizando su casa para retirar efectivo y gastarlo. Esto aumenta su deuda hipotecaria pero le brinda dinero que puede invertir o usar para financiar una meta, como un proyecto de mejoras para el hogar. También puede asegurar un nuevo plazo y tasa de interés durante un refinanciamiento con retiro de efectivo.

Refinanciamiento de efectivo

Con un refinanciamiento de efectivo, realiza un pago único para reducir su relación préstamo-valor (LTV), lo que reduce su carga de deuda general, reduce potencialmente su pago mensual y también podría ayudarlo a calificar para un interés más bajo Velocidad. Antes de realizar un refinanciamiento en efectivo, querrá evaluar si pagar la suma global lo privaría de oportunidades más lucrativas o agotaría innecesariamente sus ahorros.

Refinanciamiento sin costo de cierre

Un refinanciamiento sin costo de cierre le permite refinanciar sin pagar los costos de cierre por adelantado; en cambio, incluye esos gastos en el préstamo, lo que significará un pago mensual más alto y probablemente una tasa de interés más alta. Un refinanciamiento sin costo de cierre tiene más sentido si planea quedarse en la casa a corto plazo.

Refinanciamiento corto

Si tiene dificultades para hacer los pagos de su hipoteca y está en riesgo de ejecución hipotecaria, su prestamista podría ofrecerle un nuevo préstamo por un monto inferior al préstamo original y perdonar la diferencia. Si bien un refinanciamiento corto le ahorra al prestatario los impactos financieros de una ejecución hipotecaria, esta opción se presenta a expensas de un impacto en su puntaje crediticio.

Hipoteca inversa

Si es propietario de una vivienda de 62 años o más, puede ser elegible para una hipoteca inversa que le permita retirar el capital de su vivienda y recibir pagos mensuales de su prestamista. Puede utilizar estos fondos como ingresos de jubilación, para pagar facturas médicas o para cualquier otro objetivo. No tendrá que pagarle al prestamista hasta que deje la casa y, aunque los ingresos estén libres de impuestos, acumularán intereses.

Refinanciamiento de consolidación de deuda

De manera similar a los refinanciamientos con retiro de efectivo, los refinanciamientos de consolidación de deuda le brindan efectivo con una diferencia clave: usted usa el efectivo del capital acumulado en su casa para pagar otras deudas no hipotecarias, como las deudas de tarjetas de crédito. Su deuda hipotecaria aumentará, pero debido a que las tasas hipotecarias suelen ser más bajas que las de otras formas de deuda, esto puede ahorrarle dinero a largo plazo. Además, es posible que pueda aprovechar la deducción de intereses hipotecarios.

Optimizar el refinanciamiento

Un refinanciamiento simplificado acelera el proceso para los prestatarios al eliminar algunos de los requisitos de un refinanciamiento típico, como una verificación de crédito o una evaluación. Esta opción está disponible para préstamos FHA, VA, USDA y Fannie Mae y Freddie Mac.

Cómo refinanciar una hipoteca

Si está pensando en refinanciar una hipoteca, aquí tiene una guía paso a paso sobre el proceso. Antes de refinanciar, es importante comprender cuánto tiempo llevará pagar los costos de refinanciamiento en comparación con el tiempo que planea quedarse en la casa. También querrá asegurarse de que puede pagar el nuevo pago y que tendrá suficiente capital restante en su casa. Para obtener un buen trato, busque entre los prestamistas hipotecarios.

Considere las tasas de interés, así como los costos de cierre.

Razones comunes para refinanciar

La refinanciación requiere algo de trabajo, entonces, ¿realmente vale la pena el papeleo adicional y los costos adicionales? Hay algunas buenas razones para invertir tiempo y dinero en un refinanciamiento:

  • Puede obtener una tasa de interés más baja. — La principal razón para refinanciar es la oportunidad de reducir su tasa de interés. Ya sea que su crédito haya mejorado drásticamente desde que obtuvo su hipoteca por primera vez o que el mercado haya cambiado, el acceso a una tasa de interés más baja puede ahorrarle mucho dinero durante el transcurso del préstamo. Dicho esto, en el entorno de tasas actual, es poco probable que ahorre significativamente a menos que haya obtenido su hipoteca original hace al menos 10 años.
  • Puede obtener un tipo diferente de préstamo. — Tal vez desee reemplazar la incertidumbre de una hipoteca de tasa ajustable con una hipoteca de tasa fija, o tal vez desee dejar de pagar el seguro hipotecario de la FHA cambiando a un préstamo convencional. El refinanciamiento le brinda la oportunidad de explorar todos los tipos de préstamos hipotecarios para encontrar una opción que funcione mejor para sus finanzas.
  • Puede usar su capital para pedir prestado más dinero. — Además de ahorrar dinero, la refinanciación podría ayudarlo a acceder a más fondos. El refinanciamiento con retiro de efectivo le permite aprovechar el capital que ha acumulado para pedir prestada una mayor suma de dinero. Si bien esto se suma a su deuda, puede ayudarlo a obtener fondos para grandes gastos, por ejemplo, un proyecto de mejoras para el hogar o educación universitaria, a una tasa de interés relativamente baja.
  • Puede acortar su préstamo. — Si actualmente le quedan 20 años en una hipoteca a 30 años, por ejemplo, es posible que desee refinanciar un préstamo a 15 años para tener una oportunidad de ahorro a largo plazo. Sus pagos mensuales podrían aumentar, pero pagará su casa más rápido.

Pros y contras de refinanciar una hipoteca

Si está pensando en refinanciar, haga una lista de las ventajas y desventajas para ver si es adecuado para usted.

ventajas

  • Podrías bajar tu tasa de interés.
  • Podría reducir el pago de su hipoteca y crear más espacio en su presupuesto mensual.
  • Podría reducir el plazo de su préstamo y pagarlo antes.
  • Puede aprovechar el valor acumulado de su vivienda y retirar dinero en efectivo al cierre.
  • Puede consolidar la deuda: algunos propietarios utilizan la refinanciación para poner préstamos estudiantiles u otras deudas en un solo pago.
  • Puede cambiar de una hipoteca de tasa ajustable a una de tasa fija, o viceversa.
  • Es posible que pueda cancelar las primas del seguro hipotecario privado para evitar pagar tarifas innecesarias.

Contras

  • Tendrá que pagar los costos de cierre.
  • Es posible que tenga un plazo de préstamo más largo, lo que aumenta sus costos y retrasa la fecha de pago.
  • Podría tener menos capital en su casa si retira dinero en efectivo.
  • Es posible que deba lidiar con el remordimiento del prestatario si las tasas caen sustancialmente después del cierre.
  • No es una actividad de la noche a la mañana: el proceso de refinanciación puede demorar entre 15 y 45 días o más.
  • Su puntaje de crédito se verá afectado temporalmente.

¿La refinanciación afecta mi crédito?

Refinanciar una hipoteca puede tener algún impacto en su crédito, pero por lo general es mínimo. Esto puede ocurrir por múltiples razones:

  • Los prestamistas hipotecarios realizan una verificación de crédito para ver si califica para un refinanciamiento, y esto aparece en su informe de crédito. Una sola consulta puede reducir hasta cinco puntos de su puntuación.
  • Si planea solicitar otros tipos de deuda, como un préstamo de automóvil o una tarjeta de crédito, además de la refinanciación, su puntaje crediticio también puede verse afectado.
  • Cuando refinancia, está cerrando un préstamo y abriendo otro. Su historial crediticio representa el 15 por ciento de su puntaje, por lo que cerrar un préstamo y luego aceptar uno nuevo acorta la duración, lo que afecta su puntaje.

En general, estos efectos solo se sentirán durante un corto período de tiempo. Si le preocupa dañar su puntaje mientras compara las ofertas de refinanciamiento, intente buscar préstamos dentro de un período de 45 días. Cualquier extracción de crédito relacionada con su refinanciamiento en este período de tiempo solo se contará como una consulta.

Línea de fondo

La refinanciación puede ser una de las mejores decisiones financieras que tome. Si planea seguir viviendo en su casa durante mucho tiempo, reducir su tasa de interés en más de medio punto porcentual puede marcar una gran diferencia en su presupuesto. Obtenga más información sobre cuándo es un buen momento para refinanciar su hipoteca.

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