¿Qué es el valor acumulado de la vivienda y cómo funciona?

El valor neto de la vivienda es la parte de su casa que ha pagado: su participación en la propiedad, a diferencia de la del prestamista. En términos prácticos, el valor acumulado de la vivienda es el valor de tasación de su vivienda menos cualquier saldo pendiente de hipoteca y préstamo.

En la mayoría de los casos, el valor acumulado de la vivienda se acumula con el tiempo a medida que paga los saldos de la hipoteca o agrega valor a su hogar. Para muchos propietarios de viviendas, el valor líquido de la vivienda es su activo más valioso porque puede utilizarse para pedir préstamos o líneas de crédito sobre el valor líquido de la vivienda.

¿Cómo construyo el valor líquido de la vivienda?

Debido a que el valor acumulado de la vivienda es la diferencia entre el valor de mercado actual de su vivienda y el saldo de su hipoteca, el valor acumulado de su vivienda puede aumentar en algunas circunstancias:

  • Cuando haces los pagos de la hipoteca. La manera más fácil de aumentar el valor líquido de su vivienda es reduciendo el saldo pendiente de su hipoteca. Todos los meses, cuando realiza el pago regular de su hipoteca, está pagando el saldo de su hipoteca y aumentando el valor neto de su vivienda. También puede realizar pagos adicionales del principal de la hipoteca para acumular su capital aún más rápido.
  • Cuando realiza mejoras en el hogar que aumentan el valor de su propiedad. Incluso si el saldo principal de su hipoteca sigue siendo el mismo, aumentar el valor de su casa también aumenta el capital de su propiedad. Solo tenga en cuenta que algunas renovaciones de viviendas agregan más valor que otras, investigue antes de comenzar un proyecto de renovación si su objetivo es aumentar el valor de la vivienda.
  • Cuando el valor de la propiedad aumenta. A menudo (pero no siempre), el valor de las propiedades aumenta con el tiempo. Esto se llama apreciación y puede ser otra forma de aumentar el valor neto de la vivienda. Debido a que el aumento de valor de su propiedad depende de varios factores, como su ubicación y la economía, no hay forma de saber cuánto tiempo tendrá que quedarse en su casa para esperar un aumento de valor decente. Sin embargo, mirar los datos históricos de precios de las casas en su área puede darle una idea de si los precios de las casas han tenido una tendencia al alza o a la baja.
  • Cuando hace un pago inicial grande. Hacer un pago inicial más grande también puede aumentar el capital de su casa. Por ejemplo, si pones el 20 por ciento de tu casa en lugar del 10 por ciento, tendrías más valor líquido. Si lo hace, también podría permitirle aprovechar el valor neto de su vivienda más rápido porque los prestamistas generalmente requieren que tenga un 20 por ciento de valor líquido en su vivienda.

¿Cómo calculo el valor líquido de la vivienda?

Para calcular el valor líquido de su casa, siga estos pasos:

  1. Obtenga el valor de mercado actual estimado de su casa. Es posible que lo que pagó por su casa hace unos años o incluso el año pasado no sea su valor actual. Puede usar herramientas de estimación de precios de viviendas en línea, pero considere hablar con un agente de bienes raíces local para obtener una medida más precisa del valor de mercado de su casa. Un prestamista puede ordenar una tasación profesional de la propiedad para determinar el valor de mercado de su casa.
  2. Reste el saldo de su hipoteca. Una vez que sepa el valor de mercado de su casa, reste la cantidad que todavía debe de su hipoteca y cualquier otra deuda garantizada por su casa. El resultado es el valor neto de su vivienda.

¿Cómo funciona el préstamo con garantía hipotecaria?

Ya sea que esté buscando liberar efectivo para una renovación de la casa o encontrar formas de consolidar la deuda, pedir prestado contra el valor de su casa podría ser una buena opción. Mientras paga su casa, acumula capital que luego puede usar para préstamos con garantía hipotecaria o líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC, por sus siglas en inglés).

Debido a que puede usar el capital para préstamos o aprovecharlo al vender su casa, es una gran herramienta financiera. Cuanto mayor sea su pago inicial y más pague por su hipoteca, mayores posibilidades tendrá de aumentar su capital total.

¿Es una buena idea utilizar el valor acumulado de la vivienda?

Los préstamos con garantía hipotecaria pueden tener sentido para las personas que desean aprovechar las bajas tasas de interés y los largos plazos de pago. Sin embargo, antes de comprometerse a usar el valor líquido de su vivienda, considere tanto los beneficios como los inconvenientes.

Beneficios de usar el valor acumulado de la vivienda

El valor acumulado de la vivienda puede ser una herramienta útil cuando necesita una gran suma para mejoras en el hogar, consolidación de deudas o cualquier otro propósito. Los préstamos con garantía hipotecaria y los HELOC tienen sus beneficios, tales como:

  • Tasas de interés más bajas. Su hogar es lo que hace que su préstamo con garantía hipotecaria o línea de crédito sea seguro. Estos préstamos tienen tasas de interés más bajas que las deudas no garantizadas, como las tarjetas de crédito o los préstamos personales. Esto puede ayudarlo a ahorrar en los pagos de intereses y mejorar el flujo de efectivo mensual si necesita reducir la deuda con intereses altos.
  • Beneficios fiscales. La Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2017 permite a los propietarios de viviendas deducir el interés de los préstamos o líneas de crédito con garantía hipotecaria si el dinero se utiliza para mejoras de capital, como «comprar, construir o mejorar sustancialmente» la vivienda que garantiza el préstamo.

Inconvenientes de usar el valor neto de la vivienda

Usar el valor acumulado de la vivienda no funciona para todos en todas las situaciones. Los inconvenientes incluyen:

  • costos de endeudamiento. Algunos prestamistas cobran tarifas por préstamos con garantía hipotecaria o HELOC. Cuando busque prestamistas, preste atención a la tasa de porcentaje anual (APR, por sus siglas en inglés), que incluye la tasa de interés más otras tarifas del préstamo. Si incluye estas tarifas en su préstamo, es probable que pague una tasa de interés más alta.
  • Riesgo de perder tu casa. La deuda con garantía hipotecaria está garantizada por su casa, por lo que si no realiza los pagos, su prestamista puede ejecutar la hipoteca de su casa. Si el valor de la vivienda baja, también podría terminar debiendo más por su casa de lo que vale. Eso puede hacer que sea más difícil vender su casa si es necesario.
  • Mal uso del dinero. Lo mejor es utilizar el valor acumulado de la vivienda para financiar gastos que le devolverán el dinero, como renovar una casa para aumentar su valor, pagar la universidad, iniciar un negocio o consolidar deudas con intereses altos. Cíñete a las necesidades frente a los deseos; de lo contrario, está perpetuando un ciclo de vivir más allá de sus posibilidades.

Tipos de préstamos con garantía hipotecaria

Hay dos tipos de productos con garantía hipotecaria, que se diferencian en cómo recibe el efectivo y cómo paga los fondos.

Préstamos con garantía hipotecaria

Un préstamo con garantía hipotecaria es una segunda hipoteca, es decir, una deuda que está garantizada por su propiedad. Cuando obtiene un préstamo con garantía hipotecaria, su prestamista pagará una sola suma global. Una vez que haya recibido su préstamo, comenzará a pagarlo de inmediato a una tasa de interés fija. Eso significa que pagará una cantidad fija todos los meses durante el plazo del préstamo, ya sea de cinco años o de 15 años.

Esta opción es ideal si tiene un gasto inmediato grande. También viene con la estabilidad de pagos mensuales predecibles.

Líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC)

Una línea de crédito con garantía hipotecaria, o HELOC, funciona como una tarjeta de crédito. Puede retirar tanto como desee hasta el límite de crédito durante un período de retiro inicial que suele ser de hasta 10 años. A medida que paga el capital de HELOC, el crédito gira y puede usarlo nuevamente. Esto le da flexibilidad para obtener dinero cuando lo necesite.

Puede optar por pagos de interés únicamente o una combinación de pagos de interés y principal. Este último lo ayuda a pagar el préstamo más rápidamente.

La mayoría de los HELOC vienen con tasas variables, lo que significa que su pago mensual puede aumentar o disminuir durante la vigencia del préstamo. Algunos prestamistas ofrecen HELOC de tasa fija, pero tienden a tener tasas de interés iniciales más altas y, a veces, una tarifa adicional.

Después del período de retiro, se adeudan los intereses restantes y el saldo de capital. Los plazos de amortización suelen ser de 10 a 20 años. El interés de un HELOC que se utiliza para un proyecto sustancial de mejora del hogar puede ser deducible de impuestos.

Préstamos con garantía hipotecaria frente a HELOC

Préstamo con garantía hipotecaria Línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC)
Tipo de interés Fijado Variable
plazo de amortización 5 – 15 años 10 – 20 años
Pagar Suma global Crédito rotativo
tipo de prestamo asegurado asegurado
Mejor para Consolidación de deuda, costos de renovación importantes Costos menores de renovación durante varios años.

hipotecas inversas

Para aquellos que tienen 62 años o más, una hipoteca inversa ofrece otra forma de aprovechar el valor acumulado de la vivienda. Mediante una hipoteca inversa, los propietarios que son dueños de su casa por completo o tienen una cantidad sustancial de capital pueden retirar una parte de ese capital.

Y a diferencia de un HELOC o un préstamo con garantía hipotecaria, el dinero retirado mediante una hipoteca inversa no tiene que devolverse en cuotas mensuales. En cambio, el prestamista le paga dinero al propietario cada mes, mientras el propietario continúa viviendo en la casa. El préstamo debe pagarse cuando el prestatario fallece, se muda permanentemente o vende la casa.

Cómo encontrar el mejor préstamo con garantía hipotecaria

Los prestamistas tienen diferentes estándares de préstamo y tasas para los productos con garantía hipotecaria, por lo que querrá darse una vuelta por la mejor oferta. La mayoría de los prestamistas buscan algunos requisitos mínimos básicos:

  • Una puntuación de crédito de 620 o superior. Una puntuación de 700 o más probablemente califique para las mejores tarifas.
  • Una relación máxima de préstamo a valor (LTV) del 80 por ciento, o 20 por ciento de capital en su hogar.
  • Una relación deuda-ingreso no superior al 43 por ciento.
  • Una capacidad documentada para pagar su préstamo.

Línea de fondo

El valor acumulado de la vivienda es una excelente herramienta financiera que puede usar para ayudar a pagar grandes gastos, como la renovación de la vivienda, la consolidación de deudas con intereses altos o los gastos universitarios. Si necesita una gran cantidad de dinero en efectivo, puede considerar pedir prestado parte del capital que ha acumulado en su casa. Pero debe hacerlo con cuidado y comparar precios con varios prestamistas antes de registrarse.

Preguntas frecuentes

¿Se puede utilizar un préstamo con garantía hipotecaria para cualquier cosa?

No hay muchos límites en los usos de préstamos con garantía hipotecaria. Puede usar su préstamo para consolidar deudas, pagar gastos médicos o financiar unas vacaciones. Sin embargo, no todos estos son los mejores usos para un préstamo con garantía hipotecaria. Por lo general, es mejor usar su préstamo con garantía hipotecaria para cosas que agregarán valor a su hogar, como renovaciones, ya que esto le dará aún más equidad.

¿La plusvalía de la vivienda es un activo?

El valor acumulado de la vivienda se considera uno de los activos más valiosos que puede tener un propietario. Esto se debe a que el valor acumulado de la vivienda puede aumentar con el tiempo y los propietarios pueden usarlo para acceder a fondos en forma de préstamo.

¿Un préstamo con garantía hipotecaria requiere una tasación?

Si bien no todos los prestamistas con garantía hipotecaria requieren una tasación completa, todos los prestamistas deben determinar el valor de su casa para calcular su garantía disponible. Si su prestamista no requiere una tasación completa, puede obtener estas estimaciones al observar las evaluaciones del condado, usar modelos de valor automatizados o incluso conducir hasta su casa y tomar fotografías. Si ha realizado una tasación completa en los últimos seis meses, el prestamista también puede usar esa información.

¿Qué tan rápido construye una casa equidad?

La rapidez con la que su casa genera equidad depende de una serie de factores. La manera más fácil y consistente de acumular capital es haciendo los pagos mensuales regulares de su hipoteca. Cada pago generará cientos de dólares en capital. También puede obtener más valor acumulado de la vivienda si su casa aumenta de valor, pero esto es menos confiable ya que el valor de la vivienda fluctúa con el tiempo.

¿Cuánto capital puede pedir prestado de su casa?

La mayoría de los prestamistas le permiten pedir prestado solo un porcentaje del valor acumulado de su vivienda en forma de préstamo con garantía hipotecaria o HELOC. Los términos exactos y las tasas porcentuales varían según el prestamista, pero es común que la relación máxima de préstamo a valor sea del 80 por ciento o el 85 por ciento del valor de tasación de su casa.

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