Préstamos para terrenos: lo que debe saber

Si está pensando en un terreno para construir una casa o utilizarlo con fines comerciales, es probable que no pueda obtener una hipoteca normal para financiar la compra. En su lugar, es probable que tenga que conformarse con un contrato de arrendamiento de terreno o solicitar un préstamo de terreno si desea ser propietario absoluto del terreno.

Sin embargo, los préstamos para tierras no son tan comunes como los préstamos hipotecarios tradicionales, por lo que hay menos opciones. Con menos competencia entre los prestamistas, podría enfrentar un mayor requisito de pago inicial, una tasa de interés más alta y menos tiempo para pagar el préstamo que con una hipoteca tradicional. Si solicita un préstamo de tierra, es importante saber en qué se está metiendo y cómo reducir sus costos.

¿Qué es un préstamo de tierra?

Un préstamo de tierra se utiliza para financiar la compra de una extensión de tierra. Existen algunos tipos diferentes de préstamos para tierras según el tipo de propiedad que desee comprar:

  • La tierra sin cultivar normalmente no tiene acceso a los servicios públicos y no tiene mejoras; puede que ni siquiera sea accesible por carretera. La tierra cruda es generalmente más económica que las alternativas, pero puede ser difícil obtener financiación.
  • Los terrenos no mejorados pueden tener acceso a algunos servicios públicos, pero aún carecen de algunas mejoras, como una línea telefónica o un medidor de gas o electricidad. Obtener financiamiento para terrenos no mejorados es más fácil que para terrenos en bruto, pero aun así puede ser un desafío.
  • Se desarrolla terreno mejorado con todos los servicios públicos y acceso vial. Si bien es el tipo de terreno más caro, es el más fácil de financiar.

Los préstamos inmobiliarios son una porción muy pequeña del mercado crediticio y tienden a ser más riesgosos para los prestamistas que los préstamos hipotecarios, explica Casey Fleming, gerente de sucursal de Fairway Independent Mortgage Corporation en Campbell, California. Si un prestamista tiene que ejecutar la hipoteca de un préstamo de tierra, no hay garantía de recuperar el dinero.

“Es mucho más probable que los propietarios de terrenos sin cultivar dejen de hacer pagos y se vayan de la propiedad en caso de un evento financiero en sus vidas”, dice Fleming. “Si eres dueño de tu propia casa, harás todo lo posible para salvarla. Con la tierra sin cultivar, no puedes usarla ni generar ningún ingreso a partir de ella”.

Los terrenos baldíos son mucho más difíciles de vender que los que tienen una casa porque hay menos demanda de terrenos que de viviendas ya construidas.

“La mayoría de la gente no puede comprar un terreno y construir algo en él”, dice Fleming. “Implica mucho más tiempo y dinero de lo que la gente espera. Incluso si se trata de una reparación superior, la gente quiere algo con lo que puedan empezar y trabajar a partir de ahí”.

Si bien hay menos instituciones que otorgan préstamos para tierras que otros tipos de financiamiento para viviendas, sigue siendo una buena idea darse una vuelta si puede para asegurarse de obtener los mejores términos posibles.

¿Cómo funcionan los préstamos de tierras?

Algunos prestamistas de préstamos de tierras requieren un pago inicial sustancial, que oscila entre el 20 y el 50 por ciento del precio de compra, y cobran tasas de interés más altas. Otros tienen plazos de pago significativamente más cortos que una hipoteca de 15 o 30 años, o requisitos específicos, como un límite en la cantidad de acres.

Sin embargo, el proceso de solicitar un préstamo de tierra y recibir los fondos es algo similar al de una hipoteca típica. El prestamista realizará una verificación de crédito y evaluará la documentación financiera que proporcione para asegurarse de que coincida con lo que figura en la solicitud.

Si lo aprueban, el prestamista desembolsará los fondos del préstamo al vendedor y usted le pagará al prestamista con intereses durante un período de tiempo predeterminado. Algunos préstamos de tierras están estructurados como hipotecas globales, con pagos de interés solamente o sin pagos durante un tiempo determinado, luego el saldo vence en un pago grande.

“Es posible que deba tener un plan para pagarlo antes de que venza el pago”, dice Fleming.

Pros y contras de préstamo de tierra

Los préstamos para tierras se utilizan en circunstancias bastante específicas, por lo que no son útiles para una gran parte de los compradores de viviendas. Aquí hay algunas formas en que pueden tener sentido para usted y otras que no:

ventajas

  • Una forma sencilla de financiar un proyecto si está comprando un lote vacío y construyendo una nueva casa para usted
  • Los programas gubernamentales pueden ayudarlo a obtener tasas de interés bajas con un requisito de pago inicial pequeño o nulo
  • Puede ayudar a los propietarios de pequeñas empresas a establecerse en una nueva ubicación

Contras

  • Puede ser difícil encontrar un prestamista
  • Es posible que se le cobre una tasa de interés alta o que necesite aprovechar el valor acumulado de su vivienda si no califica para un programa gubernamental, lo que podría poner en peligro su propiedad actual
  • Podría tener un período de pago corto, lo que significa pagos mensuales altos hasta que se pague la deuda

Obtener un préstamo de tierra para comprar y construir desde cero no es para todos, dice Fleming, «pero aquellos que lo hacen generalmente están bastante satisfechos cuando terminan su proyecto».

5 tipos de prestamos de tierra

1. Préstamos de tierras del prestamista

Es más probable que los bancos comunitarios y las cooperativas de crédito ofrezcan préstamos para tierras que los grandes bancos nacionales. Su mejor opción es encontrar un prestamista con presencia cerca del terreno que desea comprar. Las instituciones financieras locales generalmente conocen el área y pueden evaluar mejor el valor de la tierra y su potencial.

Si no planea desarrollar el terreno, los costos de los intereses serán elevados, dice Fleming, y un prestamista podría requerir un pago inicial de hasta el 50 por ciento.

Como lo haría con cualquier préstamo, compare precios antes de presentar la solicitud.

2. Préstamos para sitios de vivienda rural del USDA

Si está planeando construir una residencia principal en un área rural, el Departamento de Agricultura de EE. UU. (USDA) tiene dos opciones de préstamo para considerar:

  • Los préstamos de la Sección 523 están diseñados para prestatarios que planean construir su propia casa.
  • Los préstamos de la Sección 524 le permiten contratar a un contratista para que le construya una casa.

Ambos préstamos están diseñados para familias de ingresos bajos a moderados y tienen un plazo de devolución de solo dos años. Las tasas de interés, sin embargo, pueden ser bajas. Los préstamos de la Sección 523, por ejemplo, cobran solo el 3 por ciento, mientras que los préstamos de la Sección 524 cobran menos que la tasa de mercado actual, con la tasa de su préstamo específico fijada al cierre.

3. Préstamos SBA 504

Si es dueño de un negocio y planea usar el terreno para su negocio, puede calificar para un préstamo 504 a través de la Administración de Pequeños Negocios de EE. UU. (SBA). Con un préstamo 504, usted, la SBA y un prestamista ayudan a contribuir con los costos de la compra del terreno:

  • La SBA proporciona un préstamo por el 40 por ciento del costo de compra.
  • Un prestamista otorga un préstamo por el 50 por ciento del costo de compra.
  • Usted aporta el 10 por ciento en forma de pago inicial.

La tasa de interés de un préstamo 504 se basa en las tasas actuales del mercado. Sin embargo, los otros términos del préstamo pueden variar según el prestamista.

4. Préstamo con garantía hipotecaria

Si ya tiene una casa con un capital significativo, podría valer la pena obtener un préstamo con garantía hipotecaria en lugar de un préstamo inmobiliario. No se requiere un pago inicial en un préstamo con garantía hipotecaria y, por lo general, puede obtener una tasa de interés baja ya que está garantizado por su hogar. Los plazos de los préstamos varían de cinco a 30 años.

La gran desventaja es que si no paga el préstamo, podría perder su casa. Además, dado que no está utilizando el préstamo para comprar, construir o mejorar sustancialmente la vivienda utilizada como garantía, el interés de la hipoteca que pagará no es deducible de impuestos.

5. Financiamiento del vendedor

En algunos casos, la persona o empresa que vende el terreno puede estar dispuesta a ofrecer financiamiento de propietario oa corto plazo.

Sin embargo, el vendedor típico no está en el negocio de préstamos y no tiene una amplia cartera de préstamos como un banco comunitario o cooperativa de crédito. Por lo tanto, puede esperar altas tasas de interés y un fuerte pago inicial. Además, es poco probable que obtenga un plazo de pago largo. Considere esta opción solo si no puede calificar para ningún otro tipo de préstamo de tierras.

¿Cuánto de un préstamo puedo obtener para la tierra?

No existen reglas generales sobre cuánto puede pedir prestado con un préstamo de tierra, y los montos de los préstamos pueden variar según el tipo de tierra que esté comprando y el prestamista hipotecario con el que esté trabajando.

Un prestamista podría ayudarlo a financiar hasta el 85 por ciento del costo de la tierra urbanizada, por ejemplo, o el 70 por ciento del costo de la tierra virgen. Tenga en cuenta que cuánto puede pedir prestado está directamente relacionado con su solvencia crediticia, cuánto efectivo tiene disponible y la cantidad que planea poner.

Tasas de préstamo de tierras

Debido a que los préstamos para tierras conllevan más riesgos, los prestamistas tienden a cobrar tasas de interés más altas, más del 5 o 6 por ciento, y eso es solo para comenzar. La tasa que recibirá también está vinculada al monto de su pago inicial y su solvencia. Debido a que estos préstamos tienden a ser más caros, es aún más importante tomarse su tiempo para comparar varios prestamistas antes de decidirse por uno.

Cómo obtener un préstamo de tierra

Antes de comenzar a buscar un préstamo, Fleming recomienda desarrollar un plan integral de lo que desea hacer con la tierra. Eso puede ayudarlo a determinar qué tipo de préstamo y términos son mejores para sus objetivos.

Si aún no ha encontrado un sitio, utilice sitios web como LandWatch, LandSearch y tierra.com para buscar propiedades según sus preferencias y lo que planea hacer con el terreno. También puede usar estas plataformas en línea para conectarse con un agente de bienes raíces que se especializa en la compra de terrenos.

Al igual que con cualquier otro tipo de préstamo, es importante darse una vuelta. Puede ser una buena idea trabajar con un corredor con experiencia en préstamos para tierras. Si desea darse una vuelta, comience por determinar si califica para alguno de los programas de préstamos patrocinados por el gobierno. También vale la pena ponerse en contacto con prestamistas locales y cooperativas de crédito, ya que es más probable que le extiendan este tipo de financiamiento.

Una búsqueda rápida en línea de proveedores de préstamos para terrenos en su área también puede ayudarlo a asegurar el financiamiento para la compra de un terreno. Asegúrese de leer los requisitos detenidamente y comuníquese con un oficial de préstamos para hablar sobre su situación y sus posibilidades de obtener la aprobación.

Próximos pasos

Si ya tiene un préstamo de tierra asegurado y no lo obtuvo a través de los programas SBA o USDA, su próximo paso es conectarse con un prestamista de préstamos para la construcción. Consulte las guías de Bankrate sobre préstamos para la construcción de viviendas y algunos de los mejores prestamistas de préstamos para la construcción para obtener más información.

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