Predicciones del mercado inmobiliario de verano de 2022

A medida que la temporada de bienes raíces de primavera llega a su fin, las tasas de interés de las hipotecas continúan rondando el 5 por ciento, los precios siguen siendo altos y persiste la escasez de viviendas en venta, lo que dificulta las cosas para los compradores de viviendas. Esa combinación podría resultar en una desaceleración de la demanda, obligando a los vendedores a bajar los precios.

¿Tiene curiosidad por saber cómo evolucionará el mercado inmobiliario este verano? ¿Está ansioso por saber si las tasas, el tráfico de compradores y el inventario de viviendas cambiarán antes del otoño y cómo lo harán? Hemos pedido a varios expertos sus predicciones sobre el mercado inmobiliario de verano.

¿Se mantendrá activo el mercado de la vivienda?

Los pronósticos de los profesionales varían cuando se trata de pronosticar el clima del mercado inmobiliario este verano, pero muchas señales apuntan a que sí.

“El mercado seguirá viendo una demanda relativamente fuerte de los compradores y una tasa elevada de crecimiento de los precios de las viviendas, a pesar de una notable desaceleración debido a las condiciones extremadamente calurosas de principios de la primavera de 2022”, dice Selma Hepp, economista jefe adjunta de CoreLogic en Irvine, California.

Ralph DiBugnara, presidente de Home Qualified con sede en la ciudad de Nueva York, secunda esos sentimientos. “El mercado de verano se mantendrá mayormente alto debido a una mayor urgencia de comprar”, dice. “Esta urgencia es impulsada por los temores de que aumenten aún más las tasas y de que más casas salgan al mercado, debido a que más vendedores desean sacar provecho del capital que han ganado en los últimos años”.

Otros no son tan optimistas en un mercado caliente entre ahora y septiembre.

“Los bienes raíces continuarán alejándose de los vendedores y favoreciendo a más compradores a medida que avancemos hasta mediados o finales de 2022, con un ligero aumento en la cantidad de viviendas que llegan al mercado”, dice Jason Gelios, agente inmobiliario de Community Choice Realty en Sudeste de Michigan. “También predigo que veremos un aumento este verano en los compradores por primera vez que ingresan al mercado en un esfuerzo por lograr la propiedad de la vivienda”.

Greg McBride, analista financiero jefe de Bankrate, anticipa que la demanda caerá bruscamente durante los próximos meses debido a los altos precios de las viviendas y las tasas hipotecarias más altas. “Incluso la actividad de construcción de viviendas se está desacelerando debido a las limitaciones de la oferta y el enfriamiento de la demanda”, dice. “Pero mientras el mercado se enfría, los precios no necesariamente bajan. Todavía veremos niveles de precios de viviendas que están entre un 15 y un 20 por ciento por encima de lo que se habría vendido una casa hace seis o 12 meses”.

La economista sénior y directora de pronósticos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés), Nadia Evangelou, señala que las ventas de viviendas existentes han disminuido en los últimos tres meses, mientras que las firmas de contratos han disminuido en los cinco meses anteriores. “Sin embargo, debido a las tendencias estacionales, creo que el mercado de la vivienda seguirá teniendo un rendimiento superior al anterior a la pandemia. Tenga en cuenta que junio es tradicionalmente el mes más activo para el mercado inmobiliario”, dice.

¿Nos dirigimos hacia una burbuja inmobiliaria?

Por lo general, se crea una burbuja inmobiliaria cuando hay una gran demanda, un excedente de oferta y las viviendas se pueden obtener fácilmente a través de créditos flexibles, dice DiBugnara.

“Afortunadamente, no estamos en una burbuja inmobiliaria. Sí, ha habido una gran demanda de viviendas, pero las regulaciones bancarias después del colapso del mercado de 2008 son mucho más restrictivas y se han mantenido así”, dice. “Los compradores de hoy están más calificados para comprar y mantener su inversión, lo que significa menos ejecuciones hipotecarias. Además, la oferta de viviendas en venta podría tardar años en volver a los niveles normales. Entonces, incluso si hay una venta masiva, no será una venta forzosa a precios de descuento. Los precios de las viviendas pueden bajar un poco, pero no drásticamente como lo hicieron en 2008”.

Hepp está de acuerdo. “El aumento en la demanda de vivienda desde el inicio de la pandemia ha sido impulsado por la capacidad de trabajar desde casa y la consiguiente flexibilidad en la ubicación de la vivienda, la reubicación de los hogares en áreas menos costosas, las tendencias demográficas y un gran grupo de población, la generación del milenio, que se acerca a la edad de comprar una vivienda. » ella dice.

Además, a diferencia de la burbuja inmobiliaria anterior, no hemos observado un aumento proporcional en la construcción de viviendas nuevas y la compra especulativa de viviendas con productos de hipotecas de alto riesgo. Sin embargo, a algunos les preocupa que las lecciones aprendidas de la caída del mercado de 2008 no se apliquen a la nueva generación de compradores de vivienda por primera vez que no estaban en el mercado hace 14 años.

“Los compradores primerizos jóvenes pueden tener la tentación de extralimitarse al ver el ritmo de apreciación de la vivienda en los últimos 18 meses”, dice McBride. “Afortunadamente, los estándares crediticios sensatos brindan algunas medidas de protección para evitar que los compradores utilicen productos hipotecarios tóxicos para comprar viviendas que nunca podrían pagar”.

¿Quién compró casas en 2021?

Es útil echar un vistazo más de cerca a quién compró propiedades el año pasado, lo que puede proporcionar pistas sobre qué generaciones pueden comprar una casa este verano y más allá. Esto es lo que sabemos, según los datos de NAR:

Generación Z: 21 años y menos 2 21
Generación Y más joven/Millennials: 22 a 30 años 14 27
Generación Y mayor/Millennials: 31 a 40 años 23 35
Generación X: 41 a 55 años 24 48
Boomers más jóvenes: 56 a 65 años 18 61
Boomers mayores: 66 a 74 años 14 69
Generación Silenciosa: 75 a 95 años 5 78

Oferta y demanda actual

La incertidumbre pandémica creó una situación inmobiliaria única en los últimos años. La demanda de los compradores se volvió inusualmente alta, con búsquedas de viviendas que tomaban más tiempo, se renunciaba a las inspecciones y las guerras de ofertas eran un lugar común. Algunos propietarios quieren quedarse debido a preocupaciones económicas, sabiendo que podrían tener dificultades para encontrar un nuevo lugar. Y algunos quieren vender lo antes posible para sacar provecho de los altos precios mientras puedan.

A pesar de su predicción de un mercado más lento este verano y la disminución del interés de los posibles compradores, McBride espera que la demanda de los compradores continúe superando el inventario de viviendas disponibles. El aumento de los precios de alquiler debería contribuir a esta tendencia anticipada.

“Las tasas hipotecarias se dispararon a principios de este año porque la inflación subió rápidamente a máximos de cuatro décadas y la Fed dijo que endurecería la política de manera más agresiva para acorralarlo”, dice. “La oferta de viviendas ya era baja al comenzar la pandemia luego de una década de construcción insuficiente de viviendas, y desde entonces solo ha empeorado. Pero este ciclo ya está comenzando a cambiar, ya que la demanda está cayendo drásticamente debido a los precios altísimos y las tasas hipotecarias más altas”.

Evangelou prevé que más casas ingresen al mercado a finales de este año, lo que ayudará a aliviar la actual escasez de viviendas. “Con tasas hipotecarias más altas en el horizonte y una mayor oferta de viviendas, la demanda de viviendas debería disminuir debido a la escasa asequibilidad”, dice.

Los prestatarios tienen más probabilidades de pagar sus hipotecas

En 2008, el mercado de la vivienda colapsó. Esto se debió principalmente a factores como prácticas crediticias abusivas, especulación irresponsable, estándares crediticios laxos, incumplimientos y ejecuciones hipotecarias, y exceso de deuda en los mercados de activos.

La buena noticia es que, en los años transcurridos desde entonces, más consumidores se han dado cuenta de los riesgos asociados con la deuda hipotecaria y están menos dispuestos a comprar una casa que no pueden pagar. Además, seguimos disfrutando de un mercado laboral fuerte, bajo desempleo y salarios en aumento que ayudan a la asequibilidad.

Aún así, a algunos expertos les preocupa que el aumento de las tasas, los altos precios de las viviendas y otros factores puedan hacer que los compradores se sobrepasen y tengan dificultades para pagar sus facturas hipotecarias. Si eso sucediera en cantidades lo suficientemente grandes, existe la posibilidad de que estalle una burbuja inmobiliaria.

Señales de advertencia de una caída del mercado

Si bien la mayoría de los profesionales no creen que estemos actualmente en una burbuja, o que se avecina una caída del mercado inmobiliario, es útil prestar atención a los indicadores de una caída del mercado. Estos pueden incluir:

  • Viviendas sobrevaloradas que superan la asequibilidad, la inflación y los fundamentos económicos
  • Aumento de los niveles de préstamo a ingreso
  • Aumento de las tasas hipotecarias
  • Disminución del crecimiento económico
  • Aumento de los saldos de las hipotecas
  • Números crecientes de préstamos hipotecarios de alto riesgo

“Creo que no nos dirigimos hacia una caída del mercado de la vivienda”, dice Hepp. “La tasa actual de crecimiento del precio de la vivienda es insostenible, y las tasas hipotecarias más altas junto con más inventario conducirán a un crecimiento más lento del precio de la vivienda pero a una disminución poco probable de los precios de la vivienda”.

Línea de fondo

Las perspectivas hasta el verano de 2022 son mixtas, según el experto con el que hable.

Algunos, como Brian Koss, vicepresidente ejecutivo de Mortgage Network en Danvers, Massachusetts, anticipan una menor demanda de los compradores y precios más bajos junto con tasas hipotecarias ligeramente más altas. “Espero que el mercado se mantenga al ritmo más lento que hemos visto esta primavera”, dice. “El aumento de las tarifas junto con la falta de inventario ha obligado a muchos compradores a quedarse al margen. Al mismo tiempo, numerosos vendedores esperarán precios más altos y no estarán bajo mucha presión para ceder. Pero aquellos que necesitan vender bajarán sus precios”.

Otros prevén un mercado más sólido en el que los compradores fijen las tasas y reclamen viviendas antes de que los costos de financiación y compra aumenten. “Aunque las tasas hipotecarias más altas han dejado fuera de precio a muchos compradores potenciales, muchos compradores están dispuestos y pueden comprar una casa y percibirán la desaceleración de la competencia de compradores como una oportunidad para comprar”, dice Hepp.

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