PMI: Guía para el seguro hipotecario privado

Cuando compre una casa, pagará un seguro de propiedad para proteger la propiedad. Sin embargo, también podría pagar por otro tipo de cobertura de seguro, una que no lo proteja a usted, sino que proteja al prestamista que lo ayudó a comprar su casa. El seguro hipotecario privado, comúnmente abreviado como PMI, es un costo común para los propietarios de viviendas que hizo un pago inicial menor al 20 por ciento del precio de compra de la casa.

¿Qué es PMI?

El seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés) es un tipo de seguro que los prestamistas hipotecarios convencionales exigen cuando los compradores de vivienda pagan menos del 20 por ciento del precio de compra de la vivienda.

El PMI está diseñado para proteger al prestamista en caso de que el propietario no cumpla con el pago del préstamo. Si bien no protege al propietario de la ejecución hipotecaria, sí permite que los posibles compradores de vivienda se conviertan en propietarios incluso si no pueden pagar un pago inicial del 20 por ciento. Si su prestamista determina que deberá pagar el PMI, se coordinará con un proveedor de seguros privado y se le proporcionarán los términos del plan de seguro antes de cerrar su hipoteca.

Si está pagando por PMI, ese costo no se quedará con usted para siempre. Una vez que haya alcanzado el 20 por ciento de capital, ya sea pagando el saldo de su préstamo con el tiempo o aumentando el valor de la vivienda, puede comunicarse con su administrador de préstamos para eliminar el PMI de su hipoteca. Los administradores deben rescindir el PMI en la fecha en que el saldo de su préstamo esté programado para alcanzar el 78 por ciento del valor original de la vivienda.

¿Cuánto cuesta el PMI?

El rango promedio de las tasas de primas del PMI es del 0,58 al 1,86 por ciento del monto original de su préstamo, según el Instituto Urbano. Freddie Mac estima que la mayoría de los prestatarios pagarán entre $30 y $70 por mes en primas del PMI por cada $100 000 prestados. Cuánto pagará por el PMI depende de dos factores clave:

  • Su relación préstamo-valor (LTV) – La cantidad que deposite afectará la cantidad que pagará por el PMI. Por ejemplo, si pones un 5 por ciento, tu relación LTV sería del 95 por ciento. Si pones un 15 por ciento, tu relación LTV sería del 85 por ciento. Cuando solo puede hacer un pago inicial pequeño, el prestamista asume un riesgo mayor y sus pagos de PMI serán más altos para tener en cuenta ese riesgo.
  • Su puntaje de crédito – Su historial crediticio y su puntaje crediticio correspondiente juegan un papel importante en el costo del PMI. Por ejemplo, considere el ejemplo del Instituto Urbano de alguien que compra una propiedad de $250,000 con un pago inicial del 3.5 por ciento. Con un puntaje FICO excelente de 760 o más, el pago mensual de la hipoteca, incluido el seguro, es de $1,164. Para un comprador con un puntaje de crédito entre 620 y 640, esos pagos mensuales son de $1,495, un reflejo de un cargo de PMI significativamente más alto.

Aquí hay un vistazo a cómo podría funcionar el PMI en función de cuánto depositó, según el Calculadora de seguro hipotecario Freddie Mac y la calculadora de hipotecas Bankrate. Estos ejemplos suponen un precio de compra de $329.000 y una tasa de interés del 3,25 por ciento, y no tienen en cuenta el seguro de vivienda ni los impuestos sobre la propiedad.

Depósito 5% menos 15% menos 20% menos
Pago mensual de PMI $300 $78 $0
Pago hipotecario mensual (principal, interés y PMI) $1,660 $1,295 $1,145

Diferentes tipos de PMI

Hay algunas opciones para el seguro hipotecario privado:

  • Seguro hipotecario pagado por el prestatario: Con el seguro hipotecario pagado por el prestatario, las primas son parte de su factura mensual. Esto también incluirá el saldo principal, los cargos por intereses y otros costos, como los impuestos a la propiedad. Luego, los fondos se desembolsan cada mes a la aseguradora. Verá una indicación cada mes de un «pago especial», que es simplemente una explicación de que se pagó el dinero.
  • Seguro hipotecario pagado por el prestamista: El seguro hipotecario pagado por el prestamista puede sonar atractivo, pero no se equivoque: igual pagará por la cobertura. En lugar de ver esa prima como un elemento de línea, es probable que pague una tasa de interés más alta en la hipoteca y/o desembolse tarifas de originación adicionales para el préstamo.
  • Seguro hipotecario de prima única: En lugar de dividir los pagos en cuotas regulares cada mes, el PMI de prima única agrupa el costo total del seguro en un solo pago. Según los términos del préstamo, puede pagarlo en su totalidad al cierre o transferir el monto al préstamo para obtener un saldo más alto.
  • Seguro hipotecario de prima dividida: En un acuerdo de PMI de prima dividida, pagará una tarifa inicial mayor que cubre parte de los costos para luego reducir sus obligaciones de pago mensual.
  • Seguro hipotecario FHA: Este tipo de seguro hipotecario viene con un préstamo de la FHA. Implica un pago por adelantado y luego primas de seguro hipotecario anuales (MIP), que no se pueden cancelar en la mayoría de las circunstancias.

¿Cómo realizo los pagos del PMI?

Hay tres cronogramas principales para realizar los pagos del PMI. Las opciones disponibles para usted variarán dependiendo de su prestamista.

  • Mensual: El método más común es pagar las primas del PMI mensualmente con el pago de su hipoteca. Esto aumenta el tamaño de su factura mensual, pero le permite repartir las primas a lo largo del año.
  • En la delantera: Otra opción es un pago de PMI por adelantado, lo que significa que paga el monto total de la prima del año de una sola vez. El pago mensual de su hipoteca será más bajo, pero debe estar preparado para ese gasto anual mayor. Además, si se muda en algún momento del año, es posible que no pueda obtener el reembolso de parte de su PMI.
  • Híbrido: La tercera opción es híbrida: pagar algo por adelantado y algo cada mes. Esto puede ser útil si tiene dinero extra a principios de año y desea limitar sus costos mensuales de vivienda.

Pregúntele a su prestamista si tiene opciones para su plan de pago y decida cuál es la mejor opción para usted.

¿Todos los prestamistas requieren PMI?

Como regla general, la mayoría de los prestamistas requieren PMI para hipotecas convencionales con un pago inicial de menos del 20 por ciento. Sin embargo, hay excepciones a la regla, por lo que debe investigar sus opciones si desea evitar el PMI.

Por ejemplo, hay préstamos convencionales libres de PMI con pago inicial bajo, como PMI Advantage de Quicken Loans. El prestamista renunciará al PMI para los prestatarios con menos del 20 por ciento de pago inicial, pero también aumentará su tasa de interés, por lo que debe hacer los cálculos para determinar si este tipo de préstamo tiene sentido para usted.

Algunos programas respaldados por el gobierno no cobran seguro hipotecario. Por ejemplo, si es elegible, los préstamos VA no lo requieren. Esto puede ser útil para los compradores de vivienda que no tienen lo suficiente ahorrado para hacer un pago inicial grande.

Préstamos FHA requieren su propio seguro hipotecario, aunque las tasas pueden ser más bajas que el PMI. Sin embargo, no tendrá la opción de cancelar el seguro incluso después de alcanzar el umbral de equidad adecuado. A largo plazo, esta puede ser una opción más costosa. Su puntaje de crédito no afectará la tasa de seguro para los préstamos de la FHA, aunque podría ser más alta si hace un pago inicial de menos del 5 por ciento.

¿Hay alguna ventaja en pagar PMI?

Pagar el PMI tiene un gran beneficio: la capacidad de comprar una casa sin esperar a ahorrar para un pago inicial del 20 por ciento. Los precios de las viviendas continúan subiendo, alcanzando un máximo histórico de más de $353,000 para una propiedad existente a partir de octubre de 2021, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Un pago inicial del 20 por ciento a ese precio sería más de $ 70,000, lo que puede parecer una cifra imposible para muchos compradores de vivienda por primera vez.

En lugar de esperar mientras ahorra, pagar PMI le permite dejar de alquilar antes. Por lo general, ser propietario de una vivienda es una herramienta eficaz para la creación de riqueza a largo plazo, por lo que poseer su propia propiedad lo antes posible le permite comenzar a acumular capital antes y su valor neto aumentará a medida que aumenten los precios de la vivienda. Si los precios de las viviendas en su área aumentan en un porcentaje superior al que está pagando por el PMI, entonces sus primas mensuales lo están ayudando a obtener un retorno positivo de su inversión en la compra de su vivienda.

¿El PMI es deducible de impuestos?

El gobierno restableció la capacidad de deducir las primas del seguro hipotecario privado de sus impuestos en 2020. Ese beneficio vuelve a estar disponible en 2021; sin embargo, el beneficio comienza a eliminarse gradualmente después de que su ingreso bruto ajustado alcance los $100,000. Debe determinar si detallar sus deducciones e incluir su PMI es mayor que tomar la deducción estándar.

Cómo dejar de pagar PMI

Puedes dar de baja el seguro hipotecario privado de las siguientes formas:

  • Construya equidad en su casa con el tiempo. Su administrador hipotecario está legalmente obligado a dejar de cobrar las primas de PMI una vez que su saldo alcance el 78 por ciento del préstamo original. (Tenga en cuenta que esto no se aplica a los préstamos de la FHA. Solo puede cancelar el MIP de la FHA si deposita al menos el 10 por ciento de su casa y cuando alcanza la marca de 11 años en su programa de pago).
  • Comuníquese con su administrador cuando tenga el 20 por ciento de capital. Puede presionar el avance rápido en esa cancelación automática de PMI cuando su saldo alcance el 80 por ciento del préstamo original. En este punto, puede solicitar cancelar el PMI.
  • Haz tasar tu casa. Alcanzar ese marcador mágico del 20 por ciento de capital no solo implica pagar su capital con el tiempo. Si el valor de su casa se ha apreciado desde que la compró, puede comunicarse con su prestamista para solicitar una tasación profesional. De acuerdo a InicioAsesoruna tasación costará alrededor de $ 350, un pequeño precio que se puede recuperar rápidamente después de unos meses de pagos más baratos.
  • Refinancia tu hipoteca. Refinanciar su hipoteca es otra opción que incluirá una tasación. Este proceso cuesta un poco más, pero puede tener sentido si su hipoteca original tenía una tasa de interés alta. Utilice la calculadora de refinanciación de Bankrate para estimar si la refinanciación es la decisión adecuada para usted.

¿Cómo evito pagar el PMI por completo?

Para evitar el PMI, deberá reservar al menos el 20 por ciento del precio de compra de la vivienda para el pago inicial. Por ejemplo, si está comprando una casa por $250,000, debe poder hacer un pago inicial de $50,000.

Otra estrategia es una hipoteca a cuestas. Con un préstamo superpuesto, en realidad obtendría dos hipotecas separadas, una por el 80 por ciento del valor de la vivienda y otra por el 10 por ciento. Haría un pago inicial del 10 por ciento de sus ahorros y usaría el menor de los dos préstamos para completar el pago inicial del 20 por ciento.

La ventaja de esta estrategia es evitar el PMI, pero una hipoteca piggyback significa tener que hacer dos préstamos y dos pagos mensuales, así que considere esta opción con cuidado. Algunos préstamos combinados también tienen plazos más cortos que la hipoteca principal, por lo que sus pagos mensuales serán más altos.

Línea de fondo

El seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés) se suma a sus gastos hipotecarios mensuales, pero puede ayudarlo a poner un pie en la puerta de la propiedad de vivienda. Cuando compre una casa, verifique si el PMI lo ayudará a alcanzar sus metas de bienes raíces más rápido. Sin embargo, no acepte una hipoteca sin comparar las ofertas de al menos tres prestamistas diferentes; de esa manera, puede tratar de obtener la mejor tasa y los mejores términos para su situación financiera específica.

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