Impuesto sobre las ganancias de capital sobre bienes inmuebles y la venta de su casa en 2021

Cuando vende su casa, puede estar sujeto a un impuesto sobre las ganancias de capital debido al aumento en el valor mientras la ha tenido. Afortunadamente, hay formas de evitar un impuesto sobre las ganancias de capital en la venta de una casa para que pueda mantener la mayor cantidad posible de ganancias en su bolsillo.

¿Qué es el impuesto a las ganancias de capital?

Usted paga impuestos sobre las ganancias de capital cuando vende ciertos activos por más de lo que pagó por ellos. Las casas y los vehículos están incluidos, y cualquier ganancia que haya obtenido de ellos debe informarse al IRS en el momento de la declaración de impuestos. Sin embargo, el IRS otorga a los propietarios de viviendas que califican una exención que puede ayudarlos a sortear este costoso impuesto.

Mire nuestra nueva serie de videos para ver qué otras exenciones debe tener en cuenta este año.

¿Cuánto es el impuesto a las ganancias de capital en bienes raíces?

Calcular el impuesto a las ganancias de capital en bienes raíces puede ser complejo. La tasa impositiva depende de muchos factores, incluido su nivel impositivo, estado civil, cuánto tiempo ha sido propietario de la casa y si se trata de una propiedad de inversión o de su residencia principal. Si vende una casa o propiedad en menos de un año después de poseerla, las ganancias de capital a corto plazo se gravan como ingresos ordinarios, que podrían ser tan alto como 37 por ciento. Las ganancias de capital a largo plazo de las propiedades que poseyó durante un año se gravan a 15 por ciento o 20 por ciento dependiendo de su nivel de impuesto sobre la renta.

El impuesto sólo se determina sobre la utilidad misma. Si compró una casa hace cinco años por $150 000 y la vendió hoy por $225 000, su ganancia sería de $75 000. (Este es un ejemplo simplificado ya que hay deducciones que podría tomar, como mejoras en la vivienda que califican y costos de cierre de la venta). Deberá informar la venta de la vivienda y posiblemente pagar un impuesto sobre las ganancias de capital sobre la ganancia de $75,000. Si su ingreso sujeto a impuestos está entre $ 80,000 y $ 441,450 como soltero, y hasta $ 496,600 para casado que presenta una declaración conjunta, pagaría el 15 por ciento sobre la ganancia de $ 75,000, o $ 11,250.

Hay una advertencia: el IRS le otorga una exención de impuestos si la propiedad que está vendiendo es una residencia principal. No tendrá que pagar un impuesto sobre las ganancias de capital si cumple con ciertas condiciones (que se detallan más adelante en este artículo).

¿Cuánto es el impuesto a las ganancias de capital en la propiedad de alquiler?

Las propiedades de alquiler no tienen las mismas exclusiones que una residencia principal cuando se trata de impuestos. Al igual que con la venta de una propiedad que no produce ingresos, tendría que pagar entre 15 y 20 por ciento en impuestos sobre ganancias de capital a largo plazo, dependiendo de sus ingresos y estado civil.

Si planea vender una propiedad de alquiler que ha tenido por menos de un año, intente extender la propiedad durante al menos 12 meses, o será gravada como ingreso ordinario. El IRS no tiene un tope para los impuestos sobre las ganancias de capital a corto plazo y es posible que tenga que pagar un impuesto de hasta el 37 por ciento.

Cómo evitar el impuesto a las ganancias de capital en la venta de una casa

Los impuestos sobre las ganancias de capital pueden afectar en gran medida su resultado final. Afortunadamente, hay formas de reducir la factura de impuestos o evitar por completo los impuestos sobre las ganancias de capital en la venta de una casa. Depende del tipo de propiedad y su estado civil. El IRS ofrece algunos escenarios para evitar los impuestos sobre las ganancias de capital al vender su casa:

Evitar un impuesto sobre las ganancias de capital en su residencia principal

Puede vender su residencia principal y evitar pagar impuestos sobre las ganancias de capital en los primeros $250,000 si su estado civil para efectos de la declaración de impuestos es soltero, y hasta $500,000 si es casado que presenta una declaración conjunta. La exención solo está disponible una vez cada dos años. Para calificar la propiedad como su residencia principal, el IRS requiere que acredite que fue su vivienda principal donde vivió la mayor parte del tiempo. Tendrás que demostrar que:

  • Usted fue dueño de la casa durante al menos dos años.
  • Vivió en la propiedad como residencia principal durante al menos dos años.

Sin embargo, hay margen de maniobra en la interpretación de las reglas. No es necesario que demuestre que vivió en la casa todo el tiempo que la tuvo o incluso durante dos años consecutivos. Podría, por ejemplo, comprar la casa, vivir en ella durante 12 meses, alquilarla durante unos años y luego mudarse para establecer su residencia principal durante otros 12 meses. Siempre que haya vivido en la casa o apartamento durante un total de dos años durante el período de propiedad, puede calificar para la exención del impuesto sobre las ganancias de capital.

Evitar el impuesto a las ganancias de capital en un alquiler o propiedad adicional

Si posee una propiedad adicional que planea vender, deberá planificar con anticipación para reducir su obligación tributaria. Tres formas de evitar la obligación tributaria incluyen:

Establecimiento del alquiler como residencia principal

Es posible que descubra que una propiedad de inversión que alquila y planea vender ha aumentado su valor. Puede ser una buena idea mudarse al alquiler durante al menos dos años para convertirlo en una residencia principal para evitar ganancias de capital. Sin embargo, no podrá excluir la parte que depreció mientras alquilaba la propiedad.

Perderá el estatus de residencia principal en su hogar principal, pero siempre puede obtenerlo más tarde si se muda nuevamente después de la venta de la propiedad de alquiler. Siempre que no planee vender la casa principal durante al menos dos años, puede restablecer la residencia principal y calificar para la exclusión de ganancias de capital más adelante.

1031 intercambio

También puede aprovechar una 1031 intercambio. Conocido como un intercambio del mismo tipo, solo funciona si vende la propiedad de inversión y utiliza las ganancias para comprar otra propiedad similar. Básicamente, está postergando el impuesto a las ganancias de capital indefinidamente; siempre y cuando siga poniendo las ganancias de la venta en otra propiedad de inversión, puede evitar los impuestos sobre las ganancias de capital.

Zonas de oportunidad

Se agregó la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2017 Zonas de oportunidad — áreas alrededor del país que han sido identificadas como económicamente desfavorecidas. Si elige invertir en una comunidad designada de bajos ingresos, obtendrá un aumento en la base imponible después de los primeros cinco años. Y cualquier ganancia después de 10 años estará libre de impuestos.

Deducir gastos

Si aún tiene ganancias de capital después de aprovechar las exenciones y exclusiones, concéntrese en reducir el monto de la ganancia o ganancia gravable. Algunas deducciones que califican incluyen:

  • El costo de las reparaciones de una casa o propiedad de inversión.
  • Mejoras y actualizaciones, como agregar un dormitorio o renovar una cocina.
  • Pérdidas en los ingresos de las propiedades de inversión debido a que los inquilinos no pueden pagar el alquiler.
  • Coste de los honorarios legales, profesionales y publicitarios para desalojar a un inquilino o buscar uno nuevo.
  • Costos de cierre de la venta de la propiedad.

Recuerde mantener registros y documentos organizados, incluidos recibos, recibos, facturas y extractos de tarjetas de crédito para respaldar sus reclamos de gastos en caso de que lo auditen.

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