Guía de préstamos para la construcción: qué son, cómo funcionan

Si no puede encontrar la casa adecuada para comprar, es posible que esté pensando en cuánto costará construir una casa nueva o renovar la que actualmente llama hogar. El proceso de pedir prestado el dinero para pagar este proyecto es diferente de obtener una hipoteca para mudarse a una propiedad existente. Aquí encontrará todo lo que necesita saber sobre cómo obtener un préstamo para la construcción.

¿Qué es un préstamo de construcción?

Un préstamo para la construcción de viviendas es un préstamo a corto plazo con intereses más altos que proporciona los fondos necesarios para construir una propiedad residencial.

Los préstamos para la construcción suelen tener una duración de un año. Durante este tiempo, la propiedad debe estar construida y debe emitirse un certificado de habitabilidad.

¿Cómo funcionan los préstamos para la construcción?

Los préstamos para la construcción suelen tener tasas variables que suben y bajan con la tasa preferencial. Las tasas de los préstamos para la construcción suelen ser más altas que las tasas de los préstamos hipotecarios tradicionales. Con una hipoteca tradicional, su casa actúa como garantía: si no cumple con sus pagos, el prestamista puede embargar su casa. Con un préstamo para la construcción de viviendas, el prestamista no tiene esa opción, por lo que tiende a ver estos préstamos como riesgos mayores.

Debido a que los préstamos para la construcción tienen un cronograma tan corto y dependen de la finalización del proyecto, debe proporcionarle al prestamista un cronograma de construcción, planes detallados y un presupuesto realista.

Una vez aprobado, se colocará al prestatario en un cronograma preliminar o de sorteo que sigue las etapas de construcción del proyecto y, por lo general, se espera que solo realice pagos de intereses durante la etapa de construcción. A diferencia de los préstamos personales que hacen un pago único, el prestamista paga el dinero en etapas a medida que avanza el trabajo en la nueva casa.

Estos sorteos tienden a ocurrir cuando se completan hitos importantes, por ejemplo, cuando se colocan los cimientos o comienza la estructura de la casa. Los prestatarios generalmente solo están obligados a pagar los intereses de los fondos retirados hasta la fecha hasta que se complete la construcción.

Mientras se construye la casa, el prestamista hace que un tasador o inspector revise la casa durante las distintas etapas de la construcción. Si el tasador lo aprueba, el prestamista realiza pagos adicionales al contratista, conocidos como retiros. Espere tener entre cuatro y seis inspecciones para monitorear el progreso.

Según el tipo de préstamo de construcción, el prestatario podría convertir el préstamo de construcción en una hipoteca tradicional una vez que se haya construido la vivienda. Esto se conoce como un préstamo de construcción a permanente. Si el préstamo es únicamente para la fase de construcción, es posible que se requiera que el prestatario obtenga una hipoteca separada diseñada para pagar el préstamo de construcción.

¿Qué cubre un préstamo de construcción?

Algunas cosas para cubrir un préstamo de construcción incluyen:

  • El costo de la tierra
  • mano de obra contratista
  • Materiales de construcción
  • Permisos

Si bien los artículos como muebles para el hogar generalmente no están cubiertos por un préstamo de construcción, se pueden incluir accesorios permanentes como electrodomésticos y jardinería.

Es importante discutir estos elementos con su prestamista, específicamente lo que se incluirá en su cálculo de préstamo a valor, según Steve Kaminski, jefe de préstamos residenciales de EE. UU. en TD Bank.

“A menudo, los préstamos para la construcción incluirán una reserva de contingencia para cubrir costos inesperados que podrían surgir durante la construcción, lo que también sirve como colchón en caso de que el prestatario decida realizar mejoras una vez que comience la construcción”, dice Kaminski. «No es raro que un prestatario quiera elevar sus mostradores o gabinetes una vez que se presentan los planos».

Tipos de préstamos para la construcción

Préstamo de construcción a permanente

Con un préstamo de construcción a permanente, usted pide dinero prestado para pagar el costo de construir su casa, y una vez que la casa está completa y se muda, el préstamo se convierte en una hipoteca permanente.

El beneficio del enfoque de construcción a permanente es que solo tiene que pagar un conjunto de costos de cierre, lo que reduce sus tarifas generales.

“Hay un cierre único para que no pague tarifas de liquidación duplicadas”, dice Janet Bossi, vicepresidenta sénior de OceanFirst Bank en Nueva Jersey.

Una vez que ocurre el cambio de construcción a permanente, el préstamo se convierte en una hipoteca tradicional, generalmente con un plazo de préstamo de 15 a 30 años. Luego, realiza pagos que cubren tanto los intereses como el capital. En ese momento, puede optar por una hipoteca de tasa fija o variable. Sus otras opciones incluyen un préstamo de construcción a permanente de la FHA, con estándares de aprobación menos estrictos que pueden ser especialmente útiles para algunos prestatarios, o un préstamo de construcción VA si es un veterano elegible.

Préstamo solo para construcción

Un préstamo solo para construcción brinda los fondos necesarios para completar la construcción de la vivienda, pero el prestatario es responsable de pagar el préstamo en su totalidad al vencimiento (generalmente un año o menos) o de obtener una hipoteca para asegurar el financiamiento permanente.

Los fondos de estos préstamos para la construcción se desembolsan en función del porcentaje del proyecto completado, y el prestatario solo es responsable de los pagos de intereses sobre el dinero extraído.

En última instancia, los préstamos solo para construcción pueden ser más costosos si necesita una hipoteca permanente porque completa dos transacciones de préstamo separadas y paga dos conjuntos de tarifas. Los costos de cierre tienden a ser equivalentes a miles de dólares, por lo que ayuda evitar otro conjunto.

Otra consideración es que su situación financiera podría empeorar durante el proceso de construcción. Si pierde su trabajo o enfrenta alguna otra dificultad, es posible que no pueda calificar para una hipoteca más adelante, y es posible que no pueda mudarse a su nueva casa.

Préstamo de renovación

Si desea actualizar una casa existente en lugar de construir una, puede comparar las opciones de préstamos para renovación de viviendas. Estos vienen en una variedad de formas dependiendo de la cantidad de dinero que esté gastando en el proyecto.

“Si el propietario de una casa desea gastar menos de $20,000, podría considerar obtener un préstamo personal o usar una tarjeta de crédito para financiar la renovación”, dice Kaminski. “Para renovaciones a partir de $25,000 aproximadamente, un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito puede ser apropiado, si el propietario ha acumulado equidad en su casa”.

Otra opción viable en el entorno actual de tasas hipotecarias bajas es un refinanciamiento con retiro de efectivo, mediante el cual un propietario obtendría una nueva hipoteca por un monto mayor que su préstamo actual y recibiría ese excedente en una suma global.

Con cualquiera de estas opciones, el prestamista por lo general no requiere la divulgación de cómo el propietario utilizará los fondos. El propietario gestiona el presupuesto, el plan y los pagos. Con otras formas de financiamiento, el prestamista evaluará al constructor, revisará el presupuesto y supervisará el calendario de sorteos.

Préstamo de construcción propietario-constructor

Los préstamos de propietario-constructor son préstamos de construcción a permanente o solo de construcción en los que el prestatario también actúa en calidad de constructor de viviendas.

La mayoría de los prestamistas no permitirán que el prestatario actúe como su propio constructor debido a la complejidad de construir una casa y la experiencia requerida para cumplir con los códigos de construcción. Los prestamistas que generalmente lo permiten solo si el prestatario es un constructor con licencia de oficio.

préstamo final

Un préstamo final simplemente se refiere a la hipoteca del propietario una vez que se construye la propiedad, explica Kaminski. Un préstamo de construcción se utiliza durante la fase de construcción y se paga una vez que se completa la construcción. Luego, un prestatario tendrá que pagar su hipoteca regular, también conocida como préstamo final.

“No todos los prestamistas ofrecen un préstamo de construcción a permanente, que implica el cierre de un solo préstamo. Algunos requieren un segundo cierre para pasar a la hipoteca permanente o un préstamo final”, dice Kaminski.

Requisitos de préstamo de construcción

Para obtener un préstamo de construcción, necesitará un buen puntaje crediticio, una relación deuda-ingreso baja y una forma de demostrar ingresos suficientes para pagar el préstamo.

También debe hacer un pago inicial cuando solicite el préstamo. El monto dependerá del prestamista que elija y del monto que esté tratando de pedir prestado para pagar la construcción.

Muchos prestamistas también quieren asegurarse de que tenga un plan. Si tiene un plan detallado, especialmente si fue elaborado por la empresa constructora con la que va a trabajar, puede ayudar a los prestamistas a sentirse más seguros de que podrá pagar el préstamo.

También es útil agregar una tasación que estime cuánto valdrá la casa terminada. La casa servirá como garantía para el préstamo, por lo que los prestamistas quieren asegurarse de que la garantía sea suficiente para asegurar el préstamo.

Cómo obtener un préstamo de construcción

Obtener la aprobación para un préstamo de construcción puede parecer similar al proceso de obtener una hipoteca, pero obtener la aprobación para comenzar la construcción de una casa nueva es un poco más complicado.

Pasos para obtener un préstamo de construcción

  1. Encuentre un constructor con licencia: Cualquier prestamista querrá saber que el constructor a cargo del proyecto tiene la experiencia para completar la casa. Si tienes amigos que han construido sus propias casas, pide recomendaciones. También puede dirigirse a la Directorio de NAHB de asociaciones locales de constructores de viviendas para encontrar contratistas en su área. Así como compararía varias casas existentes antes de comprar una, es aconsejable comparar diferentes constructores para encontrar la combinación de precio y experiencia que se adapte a sus necesidades.
  2. Reúna sus documentos: Es probable que un prestamista solicite un contrato con su constructor que incluya precios y planes detallados para el proyecto. Asegúrese de tener referencias de su constructor y cualquier prueba necesaria de sus credenciales comerciales.
  3. Obtenga la preaprobación: Obtener una preaprobación para un préstamo de construcción puede proporcionar una comprensión útil de cuánto podrá pedir prestado para el proyecto. Este puede ser un paso importante para evitar pagar los planos de un arquitecto o elaborar planos para una casa que no podrá pagar.

Factores a considerar sobre los préstamos para la construcción

Antes de solicitar un préstamo de construcción, hágase estas preguntas clave.

¿Podría su proyecto enfrentar problemas significativos en la línea de tiempo?

Hable con su contratista y discuta el cronograma de construcción de la casa y si otros factores podrían retrasar el trabajo. Uno de los mayores desafíos que enfrentan los proyectos de construcción en este momento es la escasez de materiales. De acuerdo a un Encuesta mayo 2021 por la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, más del 90 por ciento de los constructores han enfrentado escasez de electrodomésticos, madera y tableros de virutas orientadas, un tipo de madera de ingeniería utilizada en pisos, paredes y más. Otros materiales esenciales han sido difíciles de encontrar: el 87 por ciento de los constructores tuvieron problemas para conseguir ventanas y puertas.

¿Quiere simplificar la experiencia de préstamo?

Decida si desea pasar por el proceso de préstamo una vez con un préstamo de construcción a permanente o dos veces con un préstamo solo para construcción. Considere cuánto agregarán al proyecto los costos de cierre y otros cargos por obtener más de un préstamo. Al obtener un préstamo de construcción, no solo está contabilizando la construcción de la casa; también necesita comprar el terreno y averiguar cómo manejar el costo total más adelante, tal vez con una hipoteca permanente cuando la casa esté terminada. En ese caso, un préstamo de construcción a permanente puede tener sentido para evitar cierres múltiples. Sin embargo, si ya tiene una casa, es posible que pueda usar los ingresos para pagar el préstamo. En ese caso, un préstamo solo para construcción podría ser una mejor opción.

¿Cuenta con un seguro de propietario de vivienda?

Aunque todavía no viva en la casa, es probable que su prestamista requiera una póliza de seguro de propietario de vivienda prepaga que incluya cobertura de riesgo del constructor. De esta manera, si algo sucede durante el proceso de construcción, por ejemplo, la propiedad a medio construir se incendia o alguien la destroza, usted está protegido.

Cómo encontrar un prestamista de préstamo de construcción

Consulte con varios prestamistas de préstamos para la construcción experimentados para obtener detalles sobre sus programas y procedimientos específicos, y compare las tasas, los términos y los requisitos de pago inicial de los préstamos para la construcción para asegurarse de obtener el mejor trato posible para su situación.

“Debido a que los préstamos para la construcción son transacciones más complejas que una hipoteca estándar, es mejor encontrar un prestamista que se especialice en préstamos para la construcción y no sea nuevo en el proceso”, dice Bossi.

Si tiene problemas para encontrar un prestamista dispuesto a trabajar con usted, consulte bancos regionales más pequeños o cooperativas de crédito. Es posible que sean más flexibles en su suscripción si puede demostrar que es un buen riesgo o, al menos, si tiene una conexión a la que puedan recomendarlo.

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