¿Está el mercado de la vivienda a punto de colapsar?

El mercado inmobiliario estadounidense está en llamas. La apreciación de dos dígitos es la regla. Los vendedores vertiginosos están revisando múltiples ofertas y los compradores frenéticos se ven obligados a pagar más que los precios de venta, a veces por $ 100,000 o más.

La fiesta inmobiliaria sigue en pleno apogeo, mucho más de lo que nadie esperaba. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios dice que los precios de las viviendas existentes se dispararon un 14,8 por ciento entre mayo de 2021 y mayo de 2022, y superó los $ 400,000 por primera vez en la historia. Los precios han subido un 45 por ciento desde que comenzó la pandemia de coronavirus en marzo de 2020, según datos de NAR.

¿Va a colapsar el mercado de la vivienda?

La última vez que el mercado inmobiliario de EE. UU. se vio tan espumoso fue entre 2005 y 2007. Luego, el valor de las viviendas se desplomó, con consecuencias desastrosas. Cuando estalló la burbuja inmobiliaria, la economía mundial se hundió en la recesión más profunda desde la Gran Depresión.

No tenemos una burbuja, solo tenemos un crecimiento poco saludable de los precios de las viviendas.

—Logan MohtashamiAnalista líder en HousingWire

Ahora que el auge de la vivienda se ve amenazado por el aumento de las tasas hipotecarias y una posible recesión, los compradores y propietarios de viviendas se hacen una pregunta familiar: ¿el mercado de la vivienda está tan activo que está a punto de colapsar?

“Lo único que me preguntan una y otra vez es: ‘¿Es esto una burbuja?’”, dice Phil Shoemaker, presidente de originaciones del prestamista hipotecario Home Point Financial. “Si miras lo que está pasando con la apreciación del precio de la vivienda, se siente como una burbuja. Pero si miras los fundamentos detrás de esto, es difícil decir que lo es”.

De hecho, los cimientos de este mercado inmobiliario parecen mucho más estables que los de hace 15 años. La oferta de viviendas en venta se mantiene cerca de mínimos históricos y los prestatarios son más solventes que nunca.

Estadísticas clave del mercado inmobiliario

  • Un total de 30,881 hogares en los EE. UU. tenían solicitudes de ejecución hipotecaria (avisos de incumplimiento, subastas programadas o embargos bancarios) hasta mayo de 2022, según ATTOM Data Solutions.
  • Illinois tuvo la tasa de ejecuciones hipotecarias más alta de todos los estados en mayo, con una solicitud de ejecución hipotecaria por cada 2,000 unidades de vivienda, según ATTOM. Le sigue Nueva Jersey, donde una de cada 2.346 viviendas se encuentra en alguna etapa de ejecución hipotecaria.
  • Los prestamistas recuperaron 2,857 propiedades de EE. UU. a través de ejecuciones hipotecarias completas, conocidas como «propiedad de bienes raíces» o REO, en mayo de 2022. Illinois tuvo la mayor cantidad de REO con 350, seguido por 249 de Michigan, según ATTOM.
  • Las ventas de viviendas cayeron un 8,6 por ciento de mayo de 2021 a mayo de 2022, dice la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. El precio medio de la vivienda alcanzó los 407.600 dólares en mayo de 2022.
  • La tasa de apreciación de las viviendas, según NAR, fue del 14,8 % entre mayo de 2021 y mayo de 2022.

Precios de casas existentes

Durante meses, los economistas de la vivienda han estado prediciendo que el mercado de la vivienda eventualmente se enfriaría a medida que el valor de las viviendas se convirtiera en víctima de su propio éxito. Los precios de las viviendas han aumentado mucho más rápido que los ingresos, lo que ha creado una reducción de la asequibilidad, y las tasas hipotecarias se han duplicado desde agosto de 2021.

A pesar de esas posibles cargas sobre los precios, el valor de las viviendas sigue aumentando. El área metropolitana más calurosa de los EE. UU. es Punta Gorda, Florida. Los precios de las viviendas allí se dispararon un 34,4 por ciento desde el primer trimestre de 2021 hasta el primer trimestre de 2022, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Otros mercados de rápida apreciación incluyen Ocala, Florida, con un aumento del 33,8 por ciento, y Ogden, Utah, con un aumento del 30,8 por ciento.

Los expertos dicen que la apreciación de los precios es «preocupante»

Los recuerdos de pesadilla del último auge y caída permanecen frescos en la mente de los propietarios de viviendas, economistas, prestamistas y agentes inmobiliarios. Dado que los precios de las viviendas aumentaron considerablemente el año pasado, el último auge no está creando escasez de preocupaciones.

“Los precios claramente se están acelerando a un ritmo que podría volverse preocupante”, dice Ken H. Johnson, economista de vivienda de Florida Atlantic University.

Doug Duncan, economista jefe del gigante hipotecario Fannie Mae, reconoce las preocupaciones sobre la estabilidad del mercado inmobiliario. En el pasado, los grandes aumentos en los precios de las viviendas han sido una receta para los problemas.

“Nuestra opinión es que los precios de la vivienda están en algún lugar en el rango del 15 por ciento por encima de lo que sugieren los fundamentos a largo plazo”, dice Duncan. “Así que es una razón para preguntar, ‘¿Hay algún problema?’”.

Mientras tanto, Greg McBride, CFA, analista financiero jefe de Bankrate, dice que una meseta de precios es más probable que una fuerte caída.

“Si bien el ritmo reciente de apreciación de los precios de las viviendas no es sostenible a largo plazo, eso no significa que los precios corran el riesgo de una fuerte caída”, dice McBride. “Los precios de los bienes raíces pueden moverse en grandes ráfagas, como ahora, y luego mostrar cambios relativamente pequeños durante un período de años. Un estancamiento de los precios es el resultado más probable”.

Sin embargo, debido a que las tasas hipotecarias se han duplicado esencialmente desde agosto de 2021, algunos economistas inmobiliarios esperan una modesta disminución de los precios. Matthew Pointon, economista inmobiliario sénior de Capital Economics, escribió en una nota de junio que ahora proyecta que los precios de la vivienda caigan alrededor del 5 por ciento para mediados de 2023.

¿El culpable? Las tasas hipotecarias superan el 6 por ciento. Aún así, Pointon ve una desaceleración en lugar de un colapso para el mercado inmobiliario. “La prevalencia de las hipotecas de tasa fija, las condiciones crediticias estrictas y un mercado laboral relativamente saludable aún descartan una caída de los precios”, escribió Pointon.

El economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, Lawrence Yun, está de acuerdo en que no es inminente ningún colapso. Hay un desequilibrio demasiado grande entre la oferta y la demanda de valores de viviendas para que se desmorone.

“No me sorprendería si algunos mercados ven algunas caídas menores en los precios”, dijo a fines de junio.

Sin embargo, Yun dijo que es probable que cualquier disminución sea pequeña y saludable para un mercado que ha visto una intensa presión sobre la asequibilidad. Yun señaló a Phoenix como un lugar donde la apreciación de los precios ha desafiado la gravedad y donde una corrección menor no causaría un dolor económico generalizado.

“¿Podría caer un 5 por ciento? Ciertamente sí”, dijo Yun. “Incluso si los precios bajaran, digamos, un 5 por ciento en Phoenix, ¿es eso una preocupación? Absolutamente no.»

5 razones por las que el mercado inmobiliario no está a punto de colapsar

Entonces, ¿nos dirigimos hacia un colapso inmobiliario? Los economistas de la vivienda están de acuerdo en que no se avecina una crisis dolorosa en el horizonte.

“No tenemos una burbuja”, dice Logan Mohtashami, analista principal de HousingWire. “Simplemente tenemos un crecimiento de precios de la vivienda poco saludable”.

Duncan está de acuerdo en que el fuerte aumento en el valor de las viviendas, aunque inusual, no es una señal de una burbuja. “Es difícil encontrar un argumento que diga que se derrumbará”, dice.

Yun señala que la relación precio-ingreso de la vivienda ha vuelto a niveles asombrosos que no se veían desde 2006. “Por supuesto, la situación es muy diferente”, dice. “Pero debemos tener en cuenta esta condición”.

Los economistas de la vivienda señalan cinco razones de peso por las que ningún colapso es inminente.

  1. Los inventarios están cerca de mínimos históricos: La Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces dice que solo hubo un suministro de casas a la venta para 2.4 meses en septiembre. En febrero, esa cifra cayó tan bajo como un pequeño suministro de 2,0 meses. La falta de inventario explica por qué los compradores no tienen otra opción que subir los precios. Y también indica que la ecuación de oferta y demanda simplemente no permitirá una caída de precios en el futuro cercano.
  2. Los constructores no pueden construir lo suficientemente rápido para satisfacer la demanda: Los constructores de viviendas retrocedieron mucho después de la última crisis y nunca alcanzaron los niveles anteriores a 2007. Ahora, no hay forma de que compren tierras y obtengan las aprobaciones regulatorias lo suficientemente rápido como para saciar la demanda. Si bien están construyendo tanto como pueden, parece poco probable que se repita el exceso de construcción de hace 15 años. “La razón fundamental del aumento del precio es el aumento de la demanda y la falta de oferta”, dice McBride. “A medida que los constructores traen más casas disponibles al mercado, más propietarios deciden vender y los posibles compradores quedan fuera del mercado, la oferta y la demanda pueden volver a equilibrarse. No sucederá de la noche a la mañana”.
  3. Las tendencias demográficas están creando nuevos compradores: Hay una fuerte demanda de viviendas en muchos frentes. Muchos estadounidenses que ya tenían casas decidieron durante la pandemia que necesitaban lugares más grandes, especialmente con el auge del trabajo desde casa. Los millennials son un grupo enorme y se encuentran en sus mejores años de compra. Y los hispanos son un grupo demográfico joven y en crecimiento interesado en ser propietario de una vivienda.
  4. Los estándares de préstamo siguen siendo estrictos: En 2007, los “préstamos mentirosos”, en los que los prestatarios no necesitaban documentar sus ingresos, eran comunes. Los prestamistas ofrecían hipotecas a casi cualquier persona, independientemente de su historial crediticio o del monto del pago inicial. Hoy en día, los prestamistas imponen estándares estrictos a los prestatarios, y aquellos que obtienen una hipoteca en su gran mayoría tienen un crédito estelar. El puntaje de crédito típico para los prestatarios de hipotecas en el tercer y cuarto trimestre de 2021 se situó en un récord de 786, dice el Banco de la Reserva Federal de Nueva York. “Si los estándares de préstamo se aflojan y volvemos a los días salvajes del salvaje oeste de 2004-2006, entonces eso es un animal completamente diferente”, dice McBride. «Si empezamos a ver que los precios suben por el poder adquisitivo artificial de los estándares de préstamo flexibles, entonces es cuando nos preocupamos por un colapso».
  5. La actividad de ejecución hipotecaria está silenciada: En los años posteriores al colapso inmobiliario, millones de ejecuciones hipotecarias inundaron el mercado inmobiliario, deprimiendo los precios. Ese no es el caso ahora. La mayoría de los propietarios tienen un cómodo colchón de equidad en sus hogares. Los prestamistas no han presentado avisos de incumplimiento durante la pandemia, lo que llevó las ejecuciones hipotecarias a mínimos históricos en 2020.

Todo eso se suma a un consenso: sí, los precios de las viviendas están superando los límites de la asequibilidad. Pero no, este auge no debería terminar en quiebra.

“No me preocupa una burbuja inmobiliaria”, dice Ralph McLaughlin, economista jefe de la firma de tecnología financiera Haus.com. “Todos los fundamentos están ahí (baja oferta combinada con una creciente demanda de propiedad de vivienda) para sugerir que el sobrecalentamiento que estamos viendo en el mercado inmobiliario no se basa en espíritus animales sino en una serie desafortunada y coincidente de fuerzas del mercado durante el año pasado”.

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