Costos de cierre de hipoteca vs. Prepagos

Hay muchos términos hipotecarios aparentemente similares que debe tener en cuenta cuando se prepara para cerrar una casa, incluidos los «costos de cierre» y los «prepagos». Es posible que escuche que estos términos se usan indistintamente cuando se hace referencia a lo que deberá pagar al momento del cierre, pero en realidad son dos gastos diferentes. Esto es lo que necesita saber.

¿Qué son las hipotecas prepagas?

Los prepagos son los pagos en efectivo por adelantado que realiza al cierre de ciertos gastos de la hipoteca antes de su vencimiento. Éstos incluyen:

Estos gastos se encuentran entre los costos mensuales de ser propietario de una vivienda. Su prestamista colocará estos fondos en una cuenta de depósito en garantía, que utilizará para pagar esas facturas cuando venzan.

Seguro para propietarios de casas

En el cierre típico, su prestamista hipotecario cobra de seis a 12 meses de primas de seguro de propietario de vivienda, que luego pagará a su aseguradora. Por lo general, los prestamistas requieren que los prestatarios obtengan una póliza de seguro de propietario de vivienda para obtener una hipoteca.

Impuestos de propiedad

Su prestamista hipotecario también calcula cuánto deberá pagar en impuestos sobre la propiedad y, por lo general, solicita dos meses de impuestos sobre la propiedad por adelantado al cierre para crear una reserva para cuando venzan esos pagos. Este dinero será parte de su depósito de garantía inicial (más sobre eso a continuación). Desde su cuenta de depósito en garantía, su prestamista realizará los pagos de impuestos a la propiedad en su nombre a su gobierno local.

Intereses hipotecarios

Si cierra cualquier día que no sea el primero del mes, el día en que vencen la mayoría de los pagos de la hipoteca, su prestamista hipotecario cobrará el interés hipotecario prepago al cierre y lo colocará en la cuenta de depósito en garantía para que se aplique a su primer pago de la hipoteca.

La cantidad de interés prepago que paga se calcula desde la fecha de cierre hasta el final del mes. Esta cantidad es su costo de interés por día («per diem») sobre el préstamo multiplicado por la cantidad de días restantes en el mes.

Tenga en cuenta que debido a que su interés prepago se basa en la cantidad de días entre el cierre y el último día del mes, puede reducir la cantidad de dinero que necesitará para el cierre programando la fecha de cierre para fin de mes.

Depósito de garantía inicial

Para ayudar a crear un colchón en su cuenta de depósito en garantía, su prestamista también puede requerir un pago inicial de depósito en garantía al momento del cierre. Por lo general, esto consiste en dos meses de seguro de propietario de vivienda, además de la prima que pague al cierre. Sus dos meses de impuestos sobre la propiedad también son parte de este depósito. Esta reserva de efectivo ayuda a garantizar que haya suficiente dinero disponible para pagar esas facturas cuando vencen.

Una vez que los pagos de su hipoteca entren en vigencia, su prestamista continuará reteniendo los pagos mensuales del seguro de vivienda y del impuesto sobre la propiedad en depósito. Tenga en cuenta que estos se cobran con el pago de su hipoteca además del capital del préstamo y los intereses.

¿Qué son los costos de cierre?

Los costos de cierre son las tarifas que paga a su prestamista y otros terceros por administrar y procesar el préstamo. Esto es diferente de los prepagos, que son los gastos que debe pagar por adelantado a otras partes.

El documento de divulgación de cierre de su préstamo detalla todos estos costos por rubro.

Ejemplos de costos de cierre incluyen:

Aunque el vendedor de la casa a veces cubrirá los costos de cierre como parte del acuerdo de venta, el comprador siempre paga los costos prepagos cuando compra una casa.

Costos de cierre vs. prepagos

Gastos pagados por anticipado

  • Seguro para propietarios de casas
  • Impuestos de propiedad
  • Intereses hipotecarios
  • depósito en garantía

Costos de cierre

  • Costes legales
  • Tarifas de tasación
  • Otras tarifas de originación
  • Tarifas y seguro de la compañía de títulos
  • impuestos del gobierno
  • Tarifas de registro

Cómo calcular los prepagos

Recuerda que tus gastos prepagos consisten en:

  • Seis a 12 meses de primas de seguro de propietario de vivienda, más dos meses para reservas de depósito en garantía
  • Dos meses de impuestos a la propiedad según lo establecido por su gobierno local (por ejemplo, si su factura anual de impuestos a la propiedad es de $ 12,000, pagaría por adelantado $ 2,000 en una cuenta de depósito en garantía)
  • Cualquier interés que se acumule sobre el préstamo desde la fecha de cierre hasta el final del mes.

Sus prepagos se calculan en la página 2, sección F del documento de estimación del préstamo que recibió de su prestamista, junto con los detalles de los costos de cierre.

Línea de fondo

Los prepagos y los costos de cierre son similares en el sentido de que tendrá que pagarlos por adelantado cuando cierre su préstamo. Sin embargo, es útil saber la diferencia entre los dos y adónde va su dinero. Este conocimiento puede ayudarlo a negociar con el vendedor para ver si cubrirá una parte de sus costos.

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