Contingencias Comunes En Bienes Raíces

Cuando está trabajando en la computadora, el botón «deshacer» puede ser una herramienta invaluable. También lo puede hacer una cláusula de contingencia cuando busca comprar o vender una casa.

Las cláusulas de contingencia brindan una forma para que una o ambas partes se retracten de un contrato de bienes raíces si no se cumplen ciertas condiciones específicas. En otras palabras, la venta está supeditada a estas condiciones. Las contingencias comunes en bienes raíces incluyen una contingencia de tasación, contingencia de inspección, contingencia de venta o contingencia de financiación.

¿Qué es una contingencia inmobiliaria?

En bienes raíces, una contingencia se refiere a una cláusula en un acuerdo de compra que especifica una acción o requisito que debe cumplirse para que el contrato sea legalmente vinculante. Tanto el comprador como el vendedor deben aceptar los términos de cada contingencia y firmar el contrato antes de que sea vinculante.

Las cláusulas de contingencia “protegen a los compradores y vendedores al darles el derecho de cancelar un contrato si no se cumplen los términos”, explica Carlos Del Rio, un abogado de bienes raíces en Chicago.

No debe confundirse con un «listado contingente»

Las contingencias y los listados contingentes a menudo se mezclan, pero no son lo mismo. Una lista contingente es una lista de casas en el mercado que está bajo contrato, pero aún no se ha vendido oficialmente. Se ha hecho y aceptado una oferta, pero antes de que la casa pueda llegar a la venta final, aún se deben cumplir algunas condiciones o contingencias.

6 contingencias comunes

Se pueden agregar muchos tipos de cláusulas de contingencia a un contrato de bienes raíces. Aquí hay algunos de los más comunes:

  1. Contingencia hipotecaria: Esta cláusula especifica una ventana de tiempo en la que el comprador debe obtener financiamiento para comprar la vivienda. Si el comprador no obtiene un préstamo antes de esa fecha límite, puede retirarse del trato sin penalización y el vendedor puede volver a poner su casa en el mercado y elegir un comprador diferente.
  2. Título de contingencia: Esto “brinda al comprador el derecho de obtener una búsqueda de título y plantear cualquier objeción al estado del título de la propiedad, que debe ser aprobado por el vendedor para que el comprador pueda cerrar la transferencia del título”, dice Allen Popowitz. , presidente de la práctica de bienes raíces en Brach Eichler, una firma de abogados en Roseland, Nueva Jersey.
  3. inspección de la casa contingencia: Esta cláusula involucra la ventana de tiempo que el comprador tiene para que la propiedad que planea comprar sea inspeccionada profesionalmente. La inspección de la casa ayuda a garantizar que no haya problemas graves, como un techo con goteras, un sistema eléctrico defectuoso o defectos estructurales. “Si resulta que la propiedad tiene defectos y el vendedor elige no reparar o remediar los problemas planteados por el comprador, el comprador puede rescindir el contrato”, dice Popowitz.
  4. Venta de una casa anterior contingencia: Esto protege a los compradores que necesitan los ingresos en efectivo de la venta de su casa existente para poder pagar una casa nueva. “Con esta cláusula, si el comprador necesita vender su casa actual primero antes de la fecha límite indicada en el contrato, pero no puede encontrar un comprador, puede escapar del contrato de bienes raíces”, dice Michael Noker, agente inmobiliario de Realty One of New México en Alburquerque.
  5. Contingencia de tasación: Las contingencias de tasación protegen al comprador al estipular que la propiedad debe tasarse por el precio de venta indicado, como mínimo, o el contrato puede ser anulado. Esto se debe a que a los bancos no les gusta prestar dinero a los prestatarios por una casa que cuesta más de lo que vale. Esta cláusula también puede indicar que el vendedor puede optar por reducir el precio al valor de tasación.
  6. Seguro de hogar contingencia. Esta cláusula estipula que el comprador debe solicitar y obtener un seguro de propiedad sobre la propiedad. Si no pueden obtener el seguro necesario, cualquiera de las partes puede rescindir el contrato. Esto a menudo lo solicita el vendedor o el prestamista hipotecario.

¿Qué sucede si no se cumple una contingencia?

Cuando no se cumple una condición contingente, “cualquiera de las partes puede considerar el contrato nulo y sin efecto”, dice Del Rio. “Hacer esto permite que cualquiera de las partes cancele el trato y busque otras perspectivas”.

Por ejemplo, cuando una propiedad bajo contrato no se tasa por su valor esperado, el financiamiento para la compra se pone en riesgo de cancelación. “Aquí, el comprador o el vendedor pueden optar por cancelar el contrato, apelar la tasación o renegociar mutuamente el precio de compra para adaptarse a la [lower] valor de tasación”, dice Del Rio. De hecho, cualquiera de las partes o ambas pueden sugerir compromisos y reabrir negociaciones con la esperanza de evitar que el acuerdo fracase.

“Digamos que el comprador no puede obtener el préstamo hipotecario que necesita para comprar la propiedad”, dice Popowitz. “Por lo general, tendrían derecho a rescindir la transacción, pero las partes siempre pueden acordar un tiempo adicional para que el comprador continúe buscando otras vías para obtener el préstamo”.

Contingencias y arras

Las contingencias también están vinculadas al depósito de garantía, o «depósito de buena fe», que un comprador a menudo entrega cuando tiene un contrato en una casa. Si no se cumple una contingencia, el comprador generalmente recupera ese depósito.

“Este dinero de garantía está en custodia de un tercero”, dice Noker. “Si el comprador no cumple con los términos del contrato de bienes raíces, el vendedor se queda con la arras, pero si el comprador pone ciertas contingencias en el contrato que le permiten rescindir el contrato legalmente, el comprador puede recibir el reembolso de su arras. a ellos De esta manera, las contingencias sirven como una vía de escape de emergencia para los compradores”.

Contingencias que los compradores de vivienda siempre deben incluir

Los compradores siempre deben incluir una contingencia financiera en su acuerdo de compra, dice Ralph DiBugnara, presidente de Home Qualified, un recurso digital para compradores, vendedores y agentes inmobiliarios con sede en la ciudad de Nueva York. De hecho, dice, “esto es obligatorio en casi todos los estados. Con esto en su lugar, si su hipoteca es denegada por cualquier motivo, incluida una tasación baja, tiene derecho a recuperar el dinero de su depósito «.

Del Rio aconseja que la venta también esté supeditada al seguro de propietario de vivienda, incluso si su prestamista no lo requiere. Los compradores de viviendas que necesitan vender su casa existente primero antes de comprar una nueva también deben protegerse con una contingencia de venta, sugiere: «Esto ayuda a aliviar parte del estrés que los agentes inmobiliarios, los abogados y los prestamistas pueden tener en previsión del trato».

Además, no escatime en agregar una contingencia de título. Usted quiere asegurarse de que la casa que está comprando no tenga gravámenes y que el dueño legítimo de la propiedad la venda. “Esto asegura que comprará una propiedad que tiene un título comercializable sin defectos que puedan volver a atormentarlo”, dice Popowitz.

Pero tenga cuidado, especialmente en el mercado de un vendedor.

Las contingencias ofrecen una valiosa protección legal. Pero debe tener cuidado de no saturar el contrato con demasiados, particularmente en un mercado de vendedores fuerte como el que tenemos hoy. Con la demanda actual de viviendas, y la falta de ella, los vendedores pueden darse el lujo de elegir entre múltiples ofertas. “Un problema que pueden encontrar los compradores con las contingencias es tener una oferta menos competitiva”, advierte Noker. En otras palabras, los compradores que no hacen solicitudes especiales o están dispuestos a renunciar a las contingencias pueden parecer más atractivos para un vendedor que tiene todas las cartas.

Los vendedores también deben tener cuidado de no afectar negativamente su posición de negociación. “A menudo, los vendedores están tan absortos en la alegría de vender su casa que tienden a defraudarse a sí mismos, lo que puede suceder si eligen agregar contingencias al contrato”, dice Del Rio. «Recomiendo que los vendedores incluyan un lenguaje para hacer que el contrato sea ‘tal cual’, lo que permite al vendedor limpiarse las manos y rechazar cualquier propuesta de reparación o cierre de crédito una vez que llega la fecha de cierre».

Línea de fondo

Las contingencias pueden proteger tanto al comprador como al vendedor. Pero hacer una oferta que dependa de demasiadas situaciones podría hacer que un comprador parezca menos atractivo para un vendedor, especialmente cuando hay varias ofertas involucradas.

La elección de qué contingencias incluir en un contrato y los términos específicos involucrados debe considerarse cuidadosamente. Ahí es donde un agente de bienes raíces y/o un abogado con experiencia pueden ser útiles. Trabaje en estrecha colaboración con estos profesionales para asegurarse de que está negociando desde una posición de fuerza y ​​tenga un plan alternativo en caso de que las cosas no salgan como esperaba.

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