Cómo obtener una preaprobación para una hipoteca

Para muchos compradores de vivienda, obtener la preaprobación de una hipoteca es una parte esencial del proceso. Cuando obtiene la aprobación previa, un prestamista dice que está dispuesto a proporcionar una hipoteca por un máximo establecido y a una tasa de interés establecida.

La aprobación previa le da una idea de cuánto dinero puede pedir prestado, lo que lo guía en la búsqueda de una casa. También muestra a los vendedores que usted es solvente y serio acerca de la compra, lo que hace que sus ofertas sean más atractivas.

¿Qué es una preaprobación de hipoteca?

Una aprobación previa de la hipoteca es una declaración, generalmente un documento o una carta, de cuánto dinero está dispuesto a prestarle un prestamista para pagar una casa. La preaprobación indica que el prestamista está preparado para seguir adelante con el préstamo, siempre y cuando la casa cumpla con ciertos criterios y su situación financiera no cambie drásticamente mientras busca una casa para comprar.

La aprobación previa se basa en su perfil financiero, incluidos sus ingresos, cuánto dinero tiene en el banco y cuentas de inversión y sus deudas. El prestamista también realiza una investigación crediticia dura como parte del proceso de aprobación previa. Con esta información, el prestamista puede hacer una estimación informada sobre la cantidad de casa que puede pagar y, si califica, puede preaprobarlo para un monto de préstamo determinado.

Preaprobación versus precalificación

La aprobación previa y la precalificación son términos similares, pero diferentes en aspectos clave.

Precalificar para una hipoteca es un proceso menos extenuante que le da una idea de los préstamos que podría obtener. Sin embargo, los prestamistas generalmente solo usan una extracción de crédito suave y no verifican la información que proporciona.

Las aprobaciones previas requieren más suscripción y son indicaciones más sólidas de su capacidad para obtener una hipoteca que una precalificación. Eso los hace más útiles cuando busca hacer una oferta por una casa y quiere mostrarles a los vendedores que puede pagar la compra.

¿Por qué debo obtener una preaprobación?

En el mercado inmobiliario actual, será difícil lograr que un vendedor considere su oferta a menos que tenga una aprobación previa de la hipoteca (a menos que tenga la intención de pagar todo en efectivo). Simplemente hay demasiados compradores para que los vendedores estén dispuestos a arriesgarse con uno que al menos no ha hablado con un prestamista sobre cómo obtener una hipoteca.

Otra razón importante para obtener una preaprobación: le da una idea de cuánto puede pagar por la vivienda en función de la cantidad de dinero que un prestamista está dispuesto a prestarle. Esto puede ahorrarle tiempo durante la búsqueda de una casa al eliminar propiedades fuera de su rango de precios.

Cómo obtener la preaprobación de una hipoteca

1. Elija un prestamista

Lo primero que debe hacer es seleccionar un prestamista para obtener su aprobación previa.

Lo mejor para usted es comparar precios y encontrar el prestamista que ofrezca las tasas y tarifas más bajas. Precalificar con varios prestamistas puede ser una buena manera de obtener cotizaciones. Con base en esa información, puede elegir con qué prestamista seguir adelante.

También puede optar por obtener la aprobación previa de varios prestamistas. Solo prepárate para lidiar con el proceso varias veces.

2. Envío de documentos

Para obtener la preaprobación de una hipoteca, deberá proporcionar documentación sobre sus ingresos, bienes y deudas. Estos documentos suelen incluir:

  • Talones de pago de al menos los últimos 30 días
  • Formularios W-2 de los últimos dos años
  • Prueba de cualquier otra fuente de ingresos (como bonos o comisiones, manutención de niños o ingresos por alquiler)
  • Estados de cuenta, incluidos cheques, certificados de depósito y ahorros para la jubilación, de al menos los últimos dos meses
  • Documentos que detallen cualquier préstamo que tenga actualmente, como facturas de préstamos
  • Cartas que explican cualquier préstamo nuevo que haya recibido recientemente
  • Cartas de cualquier persona que le dé un regalo para usar como pago inicial
  • Registros judiciales si se ha divorciado recientemente o se ha enfrentado a algo como la bancarrota o la ejecución hipotecaria
  • Información de contacto de sus propietarios si el prestamista quiere verificar el pago
  • Identificación (como una licencia de conducir o pasaporte: los prestamistas deben asegurarse de saber a quién le están dando su dinero, por lo que querrán verificar su identidad y que es ciudadano de los EE. UU. Los ciudadanos extranjeros pueden obtener financiamiento, pero es mucho más complicado.

Aquellos que trabajan por cuenta propia también pueden necesitar incluir información de cuentas comerciales y someterse a una auditoría de ingresos. Esto podría incluir pedirle a un contador que verifique que sus ingresos sean estables al hablar con los clientes, revisar los registros comerciales, como las declaraciones de pérdidas y ganancias o tomar otras medidas. Su prestamista puede informarle lo que se requiere si trabaja por cuenta propia.

Deberá compartir esta información con cualquier prestamista con el que esté solicitando una aprobación previa, por lo que es mejor tenerlo todo organizado antes de comenzar a buscar ofertas.

3. Verificación de crédito

Además de proporcionar la documentación, también deberá aceptar una verificación de crédito. Verifique su informe de crédito antes de que lo haga su prestamista en caso de que haya errores que puedan afectar no solo si obtiene una aprobación previa, sino también su capacidad para obtener la mejor tasa de hipoteca.

Según la ley federal, tiene derecho a una copia gratuita de su informe de crédito de cada agencia de crédito una vez al año. Estos se pueden obtener en Informe Anual de Crédito.com.

Durante la verificación de crédito, el prestamista observará su informe e historial de crédito para evaluar su índice de utilización de crédito, o la cantidad de crédito que está utilizando en relación con su límite de crédito total. Cuanto menor sea la utilización de su crédito, mayores serán sus posibilidades de obtener una preaprobación.

Si está buscando una hipoteca convencional, necesitará un puntaje de crédito de al menos 620 para calificar. Sin embargo, es posible que pueda obtener una aprobación previa de la hipoteca con un puntaje más bajo, y existen otros programas de préstamos, como los préstamos de la FHA, que permiten puntajes más bajos. Sin embargo, cuanto mayor sea su puntaje, menor será su tasa de interés.

4. Preaprobación

Una vez que el prestamista evalúe su crédito y perfil financiero, determinará si está preaprobado para una hipoteca y por qué monto. Si está preaprobado, se le emitirá una carta de preaprobación con esta información.

Muchos prestamistas usan la relación de calificación «28/36» para determinar qué pago mensual puede pagar. En general, a los prestamistas les gusta ver que el pago de una hipoteca no represente más del 28 por ciento de su ingreso bruto mensual, y que sus pagos totales de deuda (que incluyen tarjetas de crédito, préstamos para automóviles y otras deudas además de su hipoteca) representen no más de 36 por ciento de su ingreso bruto mensual.

Cuándo obtener una preaprobación de hipoteca

El mejor momento para obtener una aprobación previa de la hipoteca es antes de comenzar a buscar una casa. Si no lo hace y encuentra una casa que le encanta, es probable que sea demasiado tarde para iniciar el proceso de aprobación previa si quiere tener la oportunidad de hacer una oferta. Tan pronto como sepa que se toma en serio la compra de una casa, lo que incluye poner sus finanzas en forma para comprar una casa, debe solicitar una aprobación previa.

Si está siguiendo las tasas hipotecarias, puede registrarse para obtener una cuenta de Bankrate para determinar el momento adecuado para aplicar su hipoteca con nuestras tendencias de tasas diarias.

¿Cuánto tiempo lleva obtener la preaprobación?

Según el prestamista hipotecario con el que trabaje y si reúne los requisitos, podría obtener una aprobación previa en tan solo un día hábil, pero por lo general demora unos días o incluso una semana en recibirla y, si tiene que someterse a una auditoría de ingresos u otras verificaciones, puede tomar más tiempo que eso. En general, si tiene su papeleo en orden y su crédito y finanzas se ven bien, es posible obtener una aprobación previa rápidamente.

¿Cuánto dura una preaprobación?

Muchas preaprobaciones de hipotecas son válidas por 90 días, aunque algunos prestamistas solo autorizarán una preaprobación de 30 o 60 días.

Si su aprobación previa vence, renovarla puede ser tan simple como que su prestamista vuelva a verificar su crédito y sus finanzas para asegurarse de que no haya habido cambios importantes en su situación desde que recibió la aprobación previa por primera vez. Solo tenga en cuenta que esto podría contar como otro golpe duro contra su crédito, bajando su puntaje por algunos puntos.

¿Qué incluye una carta de aprobación previa?

Una carta de preaprobación incluye su nombre, el precio de la vivienda que dio al solicitar la preaprobación, el monto del préstamo por el que está preaprobado y la fecha de vencimiento de la preaprobación.

Algunos prestamistas también incluyen condiciones relacionadas con la aprobación previa en la carta, como que solo se aplica a una vivienda unifamiliar en lugar de una propiedad multifamiliar.

¿La aprobación previa afecta su puntaje de crédito?

Obtener la preaprobación de una hipoteca tiene un impacto en su puntaje de crédito. Esto se debe a que cuando los prestamistas verifican su crédito, realizan una investigación exhaustiva, lo que puede reducir su puntaje en algunos puntos. La buena noticia es que el efecto es pequeño y se vuelve aún más pequeño a medida que pasa el tiempo: las consultas difíciles desaparecen por completo de su informe después de dos años.

Si planea obtener una aprobación previa de más de un prestamista, intente hacerlo dentro de un período de 45 días para evitar más daños a su puntaje de lo necesario. Las consultas dentro de este período de tiempo se contarán como una consulta, en lugar de múltiples.

Preaprobación versus aprobación

Una aprobación previa no es una oferta finalizada; es un paso en el camino hacia la aprobación. Una forma de pensar en una aprobación previa versus una aprobación es la diferencia entre un mecánico que echa un vistazo rápido debajo del capó de su automóvil y un mecánico que realiza una inspección de 100 puntos.

Para determinar si aprueba y financia completamente su préstamo, su prestamista evaluará su solicitud en el proceso de suscripción, asegurándose de que nada haya cambiado en su situación financiera desde que recibió la aprobación previa. En este momento, su prestamista llamará a su lugar de trabajo para verificar el empleo, evaluar la casa por la que hizo una oferta y también podría solicitar documentación adicional.

Incluso si tiene una aprobación previa, es posible que se le niegue el préstamo si algo no se verifica. Una vez que esté completamente aprobado para un préstamo, estará listo para seguir adelante con el cierre.

Qué hacer si no puede obtener la preaprobación

Si no puede obtener una aprobación previa, pregúntele al prestamista por qué se la negaron. Si se trata de un problema que puede solucionar, como un error en su informe de crédito que hace que el prestamista rechace su solicitud, puede abordarlo de inmediato y buscar una aprobación previa nuevamente cuando se resuelva.

Si su puntaje de crédito es demasiado bajo u otros obstáculos financieros le impiden obtener una aprobación previa, también puede trabajar para mejorar esas áreas. Aumente su puntaje haciendo pagos a tiempo y pagando (o liquidando) su carga de deuda, por ejemplo, o reduzca su índice de deuda encontrando una manera de aumentar sus ingresos. Dependiendo de su situación, esto podría llevar tiempo, pero será de gran ayuda.

Algunos prestamistas tienen criterios de calificación muy estrictos, por lo que otra opción es trabajar con un prestamista diferente y más flexible. Si es titular de una cuenta en un banco local o miembro de una cooperativa de crédito, estas instituciones podrían estar más dispuestas a trabajar con usted para obtener su aprobación previa.

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