¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra? | Tarifa bancaria

A medida que los precios de las viviendas continúan aumentando, aquellos que tienen el corazón puesto en la propiedad de la vivienda pueden comenzar a explorar opciones menos tradicionales para subir a la escalera de la propiedad. Una de esas opciones es un contrato de alquiler con opción a compra, un método de comprar una casa alquilándola primero. Esto es lo que necesita saber.

¿Qué son las casas de alquiler con opción a compra?

Una casa de alquiler con opción a compra es aquella que le permite al inquilino alquilar la propiedad, pero también le da al inquilino la opción de comprarla antes de que expire el contrato de arrendamiento. A través del alquiler con opción a compra, los inquilinos pueden probar una casa de manera efectiva, viviendo en ella por un período de tiempo antes de decidir comprarla, mientras que el dueño de la casa puede usar la opción de compra para asegurar un precio de venta, y también encontrar un inquilino de mayor calidad. Si usted es el inquilino, esta puede ser una excelente manera de averiguar si le gusta el vecindario.

Un acuerdo típico de alquiler con opción a compra tiene dos partes: el contrato de arrendamiento de alquiler y la opción de compra.

La parte del contrato de arrendamiento es como cualquier otro contrato de arrendamiento: estipula que usted paga una cantidad fija de alquiler de manera regular mientras vive y usa la casa, y establece condiciones al respecto, como lo que puede y no puede hacer para la propiedad.

La opción de compra le da derecho a comprar la vivienda durante o al final de su arrendamiento. La opción explica cómo se determinará el precio de la casa si decide comprarla (¿se fijará al comienzo del contrato de arrendamiento o más cerca del vencimiento?) y cómo se podrían aplicar sus pagos de alquiler a la compra (si es que se aplica). Es posible que deba pagar una tarifa por adelantado para que esta opción se incluya en el acuerdo general, según el mercado.

¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra es una forma de comprar una casa alquilándola primero. En muchos acuerdos, parte de su pago de alquiler mensual se aplica al precio de compra final. En efecto, está haciendo parte de su pago inicial a través de sus cheques de alquiler.

Al final del período de alquiler, tendrá la opción de comprar la casa, generalmente por un precio acordado de antemano. En este punto, deberá obtener un reconocimiento del propietario con respecto a los pagos que realizó y lo que se aplicará a la compra, luego obtener una hipoteca como cualquier otro comprador de vivienda.

“Alquilar con opción a compra puede ser extremadamente rentable para ambas partes, pero no es para todos”, dice Martin Orefice, inversionista de bienes raíces y propietario de RenttoOwnLabs.com.

Las leyes estatales varían en los contratos de alquiler con opción a compra, pero por lo general, las ofertas se pueden establecer de la forma que prefieran el comprador/inquilino y el vendedor/propietario. Ambas partes deben acordar el precio de compra, lo que puede ser complicado cuando la venta se realizará dentro de varios años. En un mercado en alza, por ejemplo, el vendedor puede querer que el comprador pague más que el valor actual de la propiedad. Algunos contratos establecen que un tasador determinará el precio de la casa en el momento de la compra. Si este es el caso, el comprador/inquilino debe asegurarse de que el contrato incluya el derecho a contratar a su propio tasador, así como una disposición para abordar lo que sucede si la tasación del comprador y la tasación del vendedor difieren.

Además, el contrato debe incluir si el comprador está comprando la casa “tal como está” o si el vendedor será responsable de las reparaciones o actualizaciones.

Luego, el comprador paga una opción como costo inicial al firmar el contrato de arrendamiento. El costo de esa opción puede variar significativamente, del 3 por ciento a más del 10 por ciento del precio de venta, dice Orefice.

Supongamos que entra en un contrato de alquiler con opción a compra de dos años. La tarifa de la opción es el 5 por ciento del precio de compra de la casa de $150,000, o $7,500. Pagará esa cantidad por adelantado y su renta mensual será de $1,500. Su prestamista pondrá el 20 por ciento del alquiler ($300) en una cuenta de depósito en garantía durante los dos años de su contrato de arrendamiento. Luego restará la tarifa de opción de $7,500 y $7,200 en créditos de alquiler ($300 durante 24 meses), lo que reduce el precio de compra a $135,300.

Una advertencia sobre el depósito en garantía: si bien el vendedor puede ofrecer a su abogado para manejar el depósito en garantía, es mejor que su banco, prestamista u otro tercero administre la cuenta y solicite su firma y la del vendedor para acceder a ella. Esto puede ayudar a salvaguardar los fondos.

Arrendamiento con opción frente a arrendamiento con opción de compra

Dos tipos diferentes de contratos de alquiler con opción a compra son los acuerdos de opción de arrendamiento y los acuerdos de compra de arrendamiento. Aquí están las obligaciones y sanciones asociadas a cada tipo.

Opción de arrendamiento

Cuando firma un contrato de arrendamiento con opción de compra, paga una tarifa de opción al propietario para que pueda comprar la casa al final del plazo del arrendamiento.

El contrato de arrendamiento detallará qué parte (si corresponde) de la opción de arrendamiento o del pago del alquiler se destinará al precio de compra. Recuerde, puede (y debe) negociar el monto de la opción y los pagos mensuales de alquiler con anticipación. En la mayoría de los casos, su tarifa de opción se destina a reducir el precio de compra de la propiedad.

Pagará el alquiler durante el período de arrendamiento, y cualquier dinero que ahorre durante ese tiempo se destinará al pago inicial una vez que decida comprar la casa. Trabajará con el vendedor para acordar un precio de compra después de que expire su contrato de arrendamiento.

Esta es una opción ideal si al principio no está absolutamente seguro de si quiere comprar la casa. Puede retirarse de la opción si elige no comprar la propiedad, pero la desventaja es que renunciará a la tarifa de la opción y a sus créditos de alquiler.

arrendamiento con opción a compra

Un contrato de arrendamiento con opción a compra es muy similar a un contrato de opción de arrendamiento. Todavía asigna un cierto porcentaje de sus pagos de alquiler a un pago inicial para comprar la casa. La diferencia es que usted y el vendedor acuerdan un precio de compra por adelantado con un contrato de arrendamiento con opción a compra. Ambos pueden acordar un precio antes de firmar un contrato de arrendamiento, o especificar una fecha para una tasación y decidir un precio después de que se complete la tasación.

Tiene la obligación de comprar la casa al final del contrato de arrendamiento cuando celebra un contrato de arrendamiento con opción a compra. Es una buena idea asegurarse de que calificará para un préstamo durante el período de arrendamiento porque renunciará a su reclamo de la vivienda y a todo el crédito de alquiler que ha acumulado si no califica para una hipoteca al final. del contrato de arrendamiento El propietario también puede demandarlo por incumplimiento de contrato si no compra la casa.

Pros y contras de alquilar con opción a compra

Las casas de alquiler con opción a compra tienen ventajas y desventajas tanto para el inquilino/comprador como para el propietario/vendedor.

Ventajas del comprador

  • Los acuerdos de alquiler con opción a compra podrían brindarle un camino hacia la propiedad de la vivienda si no puede calificar de inmediato para una hipoteca.
  • Si se enamora de una casa específica en el mercado, el alquiler con opción a compra garantiza que nadie más pueda comprarla.
  • El alquiler con opción a compra puede ayudarlo a probar un nuevo vecindario antes de comprometerse con una compra.
  • El alquiler con opción a compra puede reducir el costo y la molestia de mudarse varias veces.

Contras del comprador

  • Si finalmente no califica para una hipoteca, o no paga el alquiler y anula el contrato, perderá el dinero que gastó en la opción y, posiblemente, en el alquiler por encima del mercado.
  • La casa podría perder valor durante el período de arrendamiento.

Ventajas del vendedor

  • Los acuerdos de alquiler con opción a compra pueden atraer inquilinos de mayor calidad, quienes probablemente también tendrán interés en mantener la propiedad.
  • Puede cobrar un alquiler por encima del mercado cada mes y, potencialmente, obtener un precio de venta más alto cuando el comprador adquiera la propiedad.

Contras del vendedor

  • El inquilino podría decidir no comprar la casa, dejándolo a usted para buscar otro inquilino o comenzar el proceso de venta nuevamente.
  • El alquiler con opción a compra puede tomar tiempo, posiblemente algunos años, lo que puede ser una desventaja si necesita dinero ahora.
  • Tendrá que investigar a fondo a los posibles inquilinos, lo que también lleva tiempo.
  • El inquilino podría descubrir defectos en la propiedad (que son más fáciles de encontrar mientras vive en ella) y, como resultado, exigir un precio de compra más bajo. De la misma manera, el inquilino podría dañar la casa o causar problemas en las instalaciones que podrían causarle dolores de cabeza a usted como propietario.

Cómo encontrar casas de alquiler con opción a compra

Las oportunidades de alquiler con opción a compra no son tan comunes, pero existen. En RenttoOwnLabs.com de Orefice, puede buscar propiedades de alquiler con opción a compra en su área.

También puede ir por la ruta más tradicional, aunque con más trabajo de campo. En primer lugar, busque alquileres en cualquier sitio web de listados y escoja aquellos que le interesen y que también tengan un historial de estar dentro y fuera del mercado. Esto podría representar a un propietario que busca vender su propiedad pero no ha tenido suerte y podría estar más dispuesto a aceptar un acuerdo de alquiler con opción a compra. Un agente de bienes raíces con experiencia puede ayudarlo a comunicarse con el arrendador y presentarle una oferta, o puede comunicarse directamente con el arrendador para medir su interés.

Consejos de alquiler con opción a compra

  • Elija los mejores términos para su situación – Asegúrese de sopesar los pros y los contras tanto de un acuerdo de arrendamiento con opción como de arrendamiento con opción de compra. Si no está seguro si quiere comprar la casa, una opción de arrendamiento podría ser la mejor opción.
  • Consulte con un abogado de bienes raíces – Cuando esté listo para seguir adelante, considere contratar a un abogado para que examine el contrato. Entre las disposiciones, debe especificar claramente cuándo se debe el alquiler; qué parte del alquiler, si corresponde, se destinará a la compra de la vivienda; si la compra es realmente una opción o un requisito incuestionable; qué electrodomésticos vienen con la venta si los compras; y quién realiza y paga las reparaciones y el mantenimiento durante el período de arrendamiento.
  • No se limite a pasar por alto el contrato – Lea todo detenidamente, incluidos los plazos y las obligaciones. Obtenga información sobre la tarifa de opción y los pagos de alquiler, el precio de compra y cómo ejercer su intención de comprar, así como las políticas de mascotas, los detalles de mantenimiento, los impuestos sobre la propiedad y las tarifas de la asociación de propietarios.
  • Obtener una inspección de la casa – Haga que un inspector de viviendas revise la casa antes de aceptar el precio de compra y pídale al propietario que pague por ella. Un inspector puede identificar fallas importantes en una casa que serán costosas de reparar más adelante y también protegerlo contra reclamos por daños y perjuicios si no compra, por lo que este es un paso importante.

Alternativas al alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra es una buena opción para algunas personas que quieren comprar una casa pero que no están del todo preparadas financieramente, pero no es una solución única para todos. Aquí hay algunas alternativas:

1. Vea si califica para una hipoteca con pago inicial bajo

El consejo tradicional es que los compradores de viviendas deben apuntar a un pago inicial del 20 por ciento. Esto puede hacer que su oferta sea más competitiva y reduce el costo del seguro hipotecario privado, pero sigue siendo una cantidad considerable y hay opciones de hipoteca que permiten mucho menos. Algunos préstamos convencionales permiten un pago inicial del 3 o 5 por ciento con buen crédito, por ejemplo, mientras que los préstamos de la FHA permiten que aquellos con crédito menos favorable hagan un pago inicial de solo el 3.5 por ciento.

Si bien un pago inicial más pequeño significa un pago hipotecario mensual más grande (y pedir prestado más en general), puede ser otra opción para conseguir una casa antes.

2. Considere el financiamiento del propietario

La financiación del propietario es un acuerdo en el que el comprador no tiene que garantizar una hipoteca. En cambio, el comprador hace un pago inicial al vendedor y firma un pagaré en el que se compromete a realizar pagos regulares al vendedor hasta que haya pagado el resto del precio de la vivienda más los intereses. En efecto, el vendedor está haciendo un préstamo directamente al comprador. Esta puede ser una forma más económica y rápida de obtener una casa, pero tenga en cuenta que el vendedor podría cobrar una tasa de interés más alta, imponer un plazo de préstamo más corto o ambos, y también cobrar un precio más alto a cambio del préstamo.

El inconveniente para el vendedor, por supuesto, es que el comprador podría no realizar los pagos. Si el vendedor todavía tiene una hipoteca sobre la casa y no hace los pagos de la hipoteca debido a esto, el prestamista podría ejecutar la hipoteca, dejando sin suerte tanto al comprador como al vendedor.

3. Practica la paciencia

Posiblemente la respuesta menos satisfactoria a esta pregunta, pero aún viable, es la paciencia. Pase uno o dos años ahorrando tanto dinero como pueda, y es posible que pueda calificar para una hipoteca y permitirse comprar una casa más fácilmente.

En pocas palabras: ¿Es una buena idea alquilar con opción a compra?

Los acuerdos de alquiler con opción a compra pueden tener sentido para los compradores que están seguros de que calificarán para una hipoteca y pueden mantener el contrato de arrendamiento limitado a un período de tiempo más corto. Este puede ser un camino ideal para aquellos que están en camino de pagar otras deudas y mejorar sus puntajes de crédito, o aquellos que necesitan esperar hasta tener un historial laboral más largo para calificar para una hipoteca.

Aún así, comprar una casa a través de un acuerdo de alquiler con opción a compra conlleva riesgos y gastos que probablemente no tendría en la compra de una casa tradicional.

“Muchas veces, alquilar con opción a compra no conduce a la compra de una casa”, señala Sarah Bolling Mancini, abogada del Centro Nacional de Derecho del Consumidor. “Puede conducir a la pérdida de riqueza que de otro modo podría haber destinado a la compra de una casa”.

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