Cómo deshacerse de los pagos del PMI de la hipoteca

Algunos compradores de vivienda simplemente no pueden evitar el PMI, o seguro hipotecario privado. Esta cobertura puede agregar cientos de dólares a su pago hipotecario mensual, y beneficia a su prestamista, no a usted, en caso de incumplimiento.

Sin embargo, hay un lado positivo: a medida que aumenta el valor acumulado de su vivienda, existen varios caminos para deshacerse del PMI.

¿Qué es PMI, o seguro hipotecario privado?

PMI es un tipo de seguro hipotecario que protege al prestamista en caso de incumplimiento de pago de su hipoteca.

Los compradores de viviendas que usan una hipoteca convencional con un pago inicial de menos del 20 por ciento generalmente deben obtener un seguro hipotecario privado. Este es un costo anual adicional: alrededor del 0.3 por ciento al 1.5 por ciento del saldo de su hipoteca, aunque puede variar.

Según Freddie Mac, cada mes, los prestatarios generalmente pueden pagar entre $30 y $70 en PMI por cada $100,000 de capital del préstamo. La cantidad que paga depende de su puntaje de crédito, su hipoteca y el plazo del préstamo, y el monto de su pago inicial. Su PMI se vuelve a calcular cada año en función del tamaño actual del saldo de su préstamo, por lo que la prima disminuirá a medida que pague el préstamo.

“El seguro hipotecario privado protege al prestamista del riesgo elevado que presenta un prestatario que hizo un pago inicial pequeño”, dice Greg McBride, CFA, analista financiero jefe de Bankrate. “Una vez que el prestatario tenga un colchón de capital suficiente, se eliminará el PMI”.

El PMI no se aplica a todas las hipotecas con pagos iniciales por debajo del 20 por ciento. Por ejemplo, los préstamos FHA respaldados por el gobierno y los préstamos VA con requisitos de pago inicial bajo o nulo tienen reglas diferentes. Los prestamistas privados a veces ofrecen préstamos convencionales con pequeños pagos iniciales que no requieren PMI; sin embargo, normalmente existen otros costos, como una tasa de interés más alta, para compensar el mayor riesgo.

Una infografía que explica diferentes formas de deshacerse del seguro hipotecario privado (PMI)
Ilustración de Bankrate

4 formas de deshacerse del PMI

Opción 1: Pague su hipoteca para la terminación automática o definitiva de PMI

La Ley Federal de Protección de Propietarios de Vivienda le otorga el derecho de eliminar el PMI de su préstamo hipotecario de dos maneras:

  1. Puede obtener la terminación del PMI «automática» o «final» en hitos específicos del valor acumulado de la vivienda.
  2. Puede solicitar la eliminación del PMI cuando alcance el 20 por ciento del valor neto de la vivienda.

El prestamista o administrador debe rescindir automáticamente el PMI cuando el saldo de su hipoteca alcance el 78 por ciento del precio de compra original; en otras palabras, cuando su relación préstamo-valor (LTV) baje al 78 por ciento. Esto siempre y cuando esté al día y no se haya atrasado con ningún pago de la hipoteca.

El administrador también debe detener el PMI en el punto medio de su programa de amortización. Por ejemplo, si tiene un préstamo a 30 años, el punto medio sería después de 15 años. Si tiene un préstamo a 15 años, el punto medio es de 7,5 años.

El administrador debe cancelar el PMI en ese momento, dependiendo de si ha estado al día con sus pagos, incluso si el saldo de su hipoteca aún no ha alcanzado el 78 por ciento del valor original de la vivienda. Esto se conoce como terminación definitiva.

A quién afecta esto: Eliminar el PMI de esta manera funciona para las personas con hipotecas convencionales que han pagado de acuerdo con sus calendarios de pago originales y han alcanzado los hitos del 22 por ciento de capital o el punto medio en el tiempo. Para ser elegible, debe estar al día en sus pagos.

Opción 2: solicitar la cancelación del PMI cuando el saldo de la hipoteca alcance el 80 por ciento

En lugar de esperar la cancelación automática, tiene derecho a solicitar que el administrador cancele el PMI una vez que el saldo de su préstamo alcance el 80 por ciento del valor original de la vivienda. Si está haciendo pagos según lo programado, puede encontrar la fecha en que obtendrá el 80 por ciento en su formulario de divulgación de PMI (o puede solicitarlo a su administrador).

Si tiene dinero de sobra, puede llegar más rápido haciendo pagos adicionales.

Puede prepagar el capital de su préstamo, reduciendo el saldo, lo que le ayuda a acumular capital más rápido y ahorrar en pagos de intereses. Incluso $50 al mes pueden significar una caída dramática en el saldo de su préstamo y el interés total pagado durante el plazo del préstamo.

Algunos prestatarios optan por aplicar una suma global a su principal o incluso hacer un pago hipotecario adicional por año. Eso lo llevará al nivel de equidad del 20 por ciento más rápido. Para estimar el monto que debe alcanzar el saldo de su hipoteca para ser elegible para la cancelación del PMI, multiplique el precio original de compra de su vivienda por 0.80.

A quién afecta esto: Los propietarios pueden usar este método una vez que hayan alcanzado el 20 por ciento de capital. También debe hacer lo siguiente para cancelar PMI:

  • Haga la solicitud de cancelación de PMI a su prestamista o administrador por escrito.
  • Estar al día en los pagos de su hipoteca, con un buen historial de pago.
  • Cumplir con otros requisitos del prestamista, como no tener otros gravámenes sobre la vivienda (es decir, una segunda hipoteca).
  • Si es necesario, es posible que deba obtener una tasación de la vivienda. Si el valor de su casa ha disminuido, eso significaría que aún tiene que alcanzar ese 20 por ciento de capital y es posible que no pueda cancelar el PMI.

Opción 3: Refinanciar para deshacerse del PMI

Cuando las tasas hipotecarias son bajas, puede considerar refinanciar su hipoteca para ahorrar costos de interés o reducir sus pagos mensuales. Al mismo tiempo, la refinanciación podría permitirle eliminar el PMI si el saldo de su nueva hipoteca es inferior al 80 por ciento del valor de la vivienda. Es una doble dosis de ahorro.

La táctica de refinanciamiento funciona si su casa ha ganado un valor sustancial desde la última vez que obtuvo una hipoteca. Por ejemplo, si compró su casa hace cuatro años con un pago inicial del 10 por ciento y el valor de la casa ha aumentado un 15 por ciento desde entonces, ahora debe menos del 80 por ciento del valor de la casa. En estas circunstancias, puede refinanciar en un nuevo préstamo sin tener que pagar PMI.

Con cualquier refinanciamiento, querrá sopesar los costos de cierre de la transacción con los ahorros potenciales de los nuevos términos del préstamo y la eliminación del PMI.

A quién afecta esto: Esta estrategia funciona bien en vecindarios donde el valor de las viviendas está en alza. Si el valor de su vivienda ha disminuido, la refinanciación podría tener el efecto contrario: es posible que deba agregar PMI si el valor de su vivienda ha disminuido.

La refinanciación para deshacerse del PMI generalmente no funciona bien para los nuevos propietarios. Muchos préstamos tienen un «requisito de preparación» que requiere que espere al menos dos años antes de poder refinanciar para deshacerse del PMI. Entonces, si su préstamo tiene menos de dos años, puede solicitar una refinanciación para cancelar el PMI, pero no se garantiza que obtenga la aprobación.

Opción 4: Retasa tu casa si ha ganado valor

En un mercado inmobiliario activo, el valor acumulado de su vivienda podría alcanzar el 20 por ciento antes del calendario de pagos del préstamo. En este caso, podría valer la pena pagar por una nueva tasación. Si ha sido dueño de la casa durante al menos cinco años y el saldo de su préstamo no supera el 80 por ciento de la nueva valuación, puede solicitar que se cancele el PMI. Si ha sido propietario de la casa durante al menos dos años, el saldo restante de su hipoteca no debe ser superior al 75 por ciento.

Las tasaciones para una vivienda unifamiliar suelen costar entre $250 y $500, según el área. Algunos prestamistas podrían estar dispuestos a aceptar la opinión de un corredor de precios, que puede ser una opción sustancialmente más barata que una tasación profesional. Por otro lado, las tasaciones profesionales están altamente reguladas y brindan una evaluación imparcial.

A quién afecta esto: Los prestatarios que viven en áreas particularmente candentes podrían haber visto dispararse el valor de sus viviendas en los últimos dos años. De hecho, el valor podría haber aumentado lo suficiente como para sacarlo del rango del PMI. Si este es el caso, es hora de hablar con su prestamista acerca de obtener una nueva tasación y posiblemente cancelar su requisito de PMI.

Si agregó servicios o renovó su casa, eso también podría haber aumentado el valor, lo que también podría significar más equidad. Ya sea que se trate de una cocina renovada, ventanas de reemplazo o una habitación adicional, las actualizaciones comunes como estas pueden aumentar el valor de su hogar. Si cruza la línea de meta del 20 por ciento de capital en el proceso, entonces puede eliminar el PMI.

Sus derechos de PMI según la ley federal

Los propietarios de viviendas que pagan PMI deben conocer sus derechos en virtud de la Ley de Protección de Propietarios de Viviendas. Esta ley federal, también conocida como Ley de Cancelación de PMI, lo protege contra los cargos excesivos de PMI. Tiene derecho a deshacerse del PMI una vez que haya acumulado la cantidad necesaria de capital en su casa. Los prestamistas tienen reglas diferentes para cancelar el PMI, pero deben permitirle hacerlo.

Antes de firmar una hipoteca con PMI, pida una explicación clara de las reglas y el cronograma de PMI. Esto le permitirá realizar un seguimiento preciso de su progreso para finalizar el pago del PMI. Si cree que su prestamista no está siguiendo las reglas para eliminar el PMI, puede presentar su queja ante la Oficina de Protección Financiera del Consumidor.

Recuerde: es posible que también pueda eliminar el PMI en algunas otras circunstancias, como cuando aumenta el valor de su vivienda o cuando refinancia la hipoteca con al menos un 20 por ciento de capital.

Próximos pasos: no vacíe sus cuentas bancarias para escapar del PMI

Cuando se trata de cómo deshacerse del PMI, no necesita ser demasiado entusiasta. Si bien pagar el PMI cada mes, o como una suma global cada año, no es un placer financiero, tenga cuidado de no empeorar sus finanzas apresurándose para deshacerse del PMI.

La mayoría de los expertos financieros están de acuerdo en que tener algo de liquidez, en caso de emergencias, es una decisión financiera inteligente. Entonces, antes de aprovechar sus ahorros o fondos de jubilación para alcanzar esa marca del 20 por ciento de capital, hable con un asesor financiero para asegurarse de que está en el camino correcto.

“Parece haber una aversión filosófica hacia el PMI por parte de muchos compradores que está fuera de lugar”, dice McBride. “Mientras no esté tomando un préstamo de la FHA, no está casado con el PMI. Puede dejarlo una vez que logre un colchón de equidad del 20 por ciento, que puede tardar solo unos años dependiendo de la apreciación del precio de la vivienda. Pero no sienta la necesidad de usar hasta el último centavo de efectivo para hacer un pago inicial que evite el PMI, solo para quedarse con poca flexibilidad financiera después”.

Con información adicional de Jeanne Lee

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