5 tipos de préstamos hipotecarios para compradores de vivienda

Antes de comenzar a buscar la casa adecuada para comprar, deberá buscar el tipo de hipoteca adecuado para ayudar a realizar la compra.

tipos de hipotecas

  1. Préstamo convencional – Lo mejor para los prestatarios con un buen puntaje de crédito
  2. préstamo gigante – Mejor para prestatarios con excelente crédito que buscan comprar una casa costosa
  3. préstamo asegurado por el gobierno – Lo mejor para los prestatarios que tienen puntajes crediticios más bajos y no tienen mucho efectivo para el pago inicial
  4. Hipoteca a tipo fijo – Lo mejor para los prestatarios que desean la previsibilidad de los mismos pagos durante todo el préstamo
  5. Hipoteca de tasa ajustable – Lo mejor para los prestatarios que no planean quedarse en la casa por mucho tiempo y se sienten cómodos con el riesgo de pagos más grandes en el futuro

1. Préstamo convencional

Los préstamos convencionales no están respaldados por el gobierno federal y vienen en dos paquetes: conforme y no conforme.

  • Préstamos conformes – Como su nombre lo indica, un préstamo conforme “se ajusta” al conjunto de estándares establecidos por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), que incluye el crédito, la deuda y el monto del préstamo. Para 2022, los límites de préstamos conformes son $647,200 en la mayoría de las áreas y $970,800 en áreas más caras.
  • Préstamos no conformes: estos préstamos no cumplen con los estándares de la FHFA. Pueden ser para casas más grandes, o pueden ofrecerse a prestatarios con crédito mediocre o que han experimentado catástrofes financieras graves, como una bancarrota.

Ventajas de los préstamos convencionales

  • Se puede utilizar para vivienda principal, segunda vivienda o propiedad de inversión
  • Los costos generales de endeudamiento tienden a ser más bajos que otros tipos de hipotecas, incluso si las tasas de interés son ligeramente más altas
  • Puede pedirle a su prestamista que cancele el seguro hipotecario privado (PMI) una vez que haya alcanzado el 20 por ciento de capital o refinanciar para eliminarlo
  • Puede pagar tan solo el 3 por ciento de los préstamos respaldados por Fannie Mae o Freddie Mac
  • Los vendedores pueden contribuir a los costos de cierre

Contras de los préstamos convencionales

  • A menudo se requiere una puntuación FICO mínima de 620 o superior (lo mismo se aplica a la refinanciación)
  • Pago inicial más alto que algunos préstamos del gobierno
  • Debe tener una relación deuda-ingreso (DTI) de no más del 43 por ciento (50 por ciento en algunos casos)
  • Es probable que deba pagar el PMI si su pago inicial es inferior al 20 por ciento del precio de venta
  • Se requiere documentación importante para verificar los ingresos, los activos, el pago inicial y el empleo

¿Quién debe obtener un préstamo convencional?

Si tiene un puntaje de crédito sólido y puede permitirse hacer un pago inicial considerable, una hipoteca convencional es probablemente su mejor opción. La hipoteca convencional de tasa fija a 30 años es la opción más popular para los compradores de vivienda.

2. Préstamo gigante

Las hipotecas jumbo tienen un nombre apropiado: estos préstamos están fuera de los límites de la FHFA. Los préstamos jumbo son más comunes en áreas de mayor costo, como Los Ángeles, San Francisco, la ciudad de Nueva York y el estado de Hawái, donde los precios de las viviendas pueden superar los límites de préstamo conformes.

Ventajas de los préstamos jumbo

  • Puede pedir prestado más dinero para comprar una casa más cara
  • Las tasas de interés tienden a ser competitivas con otros préstamos convencionales

Contras de los préstamos jumbo

  • Se necesita un pago inicial de al menos 10 por ciento a 20 por ciento
  • Normalmente se requiere una puntuación FICO de 700 o superior
  • No puede tener una relación DTI superior al 45 por ciento
  • Debe demostrar que tiene activos significativos en efectivo o cuentas de ahorro
  • Por lo general, requieren documentación más detallada para calificar

¿Quién debería obtener un préstamo jumbo?

Si está buscando financiar una suma de dinero mayor que los últimos límites de préstamo conformes, un préstamo jumbo es probablemente su mejor ruta.

3. Préstamo asegurado por el gobierno

El gobierno de EE. UU. no es un prestamista hipotecario, pero desempeña un papel en ayudar a que más estadounidenses se conviertan en propietarios de viviendas. Tres agencias gubernamentales respaldan hipotecas: la Administración Federal de Vivienda (préstamos FHA), el Departamento de Agricultura de EE. UU. (préstamos USDA) y el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. (préstamos VA).

  • Préstamos FHA – Con el respaldo de la FHA, estos tipos de préstamos hipotecarios ayudan a los prestatarios a ser propietarios de una vivienda sin un pago inicial grande o un crédito impecable. Los prestatarios necesitan un puntaje FICO mínimo de 580 para obtener el máximo de FHA de 96.5 por ciento de financiamiento con un pago inicial de 3.5 por ciento; sin embargo, se acepta una puntuación de 500 si hace un pago inicial de al menos el 10 por ciento. Los préstamos de la FHA requieren dos primas de seguro hipotecario, lo que puede aumentar el costo total de su hipoteca. Por último, con un préstamo de la FHA, el vendedor de la casa puede contribuir a los costos de cierre.
  • préstamos USDA – Los préstamos del USDA ayudan a los prestatarios de ingresos moderados a bajos a comprar casas en áreas rurales. Debe comprar una casa en un Área elegible para USDA y cumplir con ciertos límites de ingresos para calificar. Algunos préstamos del USDA no requieren un pago inicial para prestatarios elegibles con bajos ingresos. Sin embargo, hay tarifas adicionales, incluida una tarifa inicial del 1 por ciento del monto del préstamo (que generalmente se puede financiar con el préstamo) y una tarifa anual.
  • préstamos VA – Los préstamos VA brindan hipotecas flexibles a bajo interés para miembros de las fuerzas armadas de los EE. UU. (servicio activo y veteranos) y sus familias. Los préstamos VA no requieren un pago inicial, un seguro hipotecario o un puntaje de crédito mínimo, y los costos de cierre generalmente tienen un tope y pueden ser pagados por el vendedor. Los préstamos VA cobran una tarifa de financiamiento, un porcentaje del monto del préstamo, que puede pagarse por adelantado al cierre o incluirse en el costo del préstamo junto con otros costos de cierre.

Ventajas de los préstamos asegurados por el gobierno

  • Ayudarlo a financiar una casa cuando no califica para un préstamo convencional
  • Requisitos de crédito más relajados
  • No necesita un gran pago inicial
  • Disponible para compradores que repiten y por primera vez
  • No se requiere seguro hipotecario ni pago inicial para préstamos VA

Contras de los préstamos asegurados por el gobierno

  • Primas de seguro hipotecario obligatorias en préstamos de la FHA que no se pueden cancelar a menos que se refinancien en una hipoteca convencional
  • Los límites de préstamo en los préstamos de la FHA son más bajos que las hipotecas convencionales en la mayoría de las áreas, lo que limita el inventario potencial para elegir
  • El prestatario debe vivir en la propiedad (aunque es posible que pueda financiar un edificio de unidades múltiples y alquilar otras unidades)
  • Podría tener costos de endeudamiento generales más altos
  • Espere proporcionar más documentación, según el tipo de préstamo, para demostrar la elegibilidad

¿Quién debe obtener un préstamo asegurado por el gobierno?

Si no puede calificar para un préstamo convencional debido a un puntaje crediticio más bajo o ahorros limitados para el pago inicial, los préstamos respaldados por la FHA y el USDA son una excelente opción. Para los miembros del servicio militar, los veteranos y los cónyuges elegibles, los préstamos respaldados por VA suelen ser mejores que un préstamo convencional.

4. Hipoteca a tipo fijo

Las hipotecas de tasa fija mantienen la misma tasa de interés durante la vigencia de su préstamo, lo que significa que su pago hipotecario mensual siempre permanece igual. Los préstamos fijos generalmente vienen en plazos de 15 o 30 años, aunque algunos prestamistas permiten a los prestatarios elegir cualquier plazo entre ocho y 30 años.

Ventajas de las hipotecas a tipo fijo

  • Los pagos mensuales de capital e intereses permanecen iguales durante la vigencia del préstamo
  • Puede presupuestar con mayor precisión otros gastos mes a mes

Contras de las hipotecas de tasa fija

  • Generalmente necesita pagar más intereses con un préstamo a más largo plazo
  • Las tasas de interés suelen ser más altas que las tasas de las hipotecas de tasa ajustable (ARM)

¿Quién debe obtener una hipoteca de tasa fija?

Si planea permanecer en su hogar durante al menos cinco a siete años y desea evitar posibles cambios en sus pagos mensuales, una hipoteca de tasa fija es adecuada para usted.

5. Hipoteca de tasa ajustable (ARM)

A diferencia de la estabilidad de los préstamos de tasa fija, las hipotecas de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) tienen tasas de interés fluctuantes que pueden subir o bajar según las condiciones del mercado. Muchos productos ARM tienen una tasa de interés fija durante algunos años antes de que el préstamo cambie a una tasa de interés variable por el resto del plazo. Por ejemplo, es posible que vea una ARM de 7 años/6 meses, lo que significa que su tasa permanecerá igual durante los primeros siete años y se ajustará cada seis meses después de ese período inicial. Si considera un ARM, es esencial leer la letra pequeña para saber cuánto puede aumentar su tasa y cuánto podría terminar pagando después de que expire el período introductorio.

Pros de ARM

  • Tasa fija más baja en los primeros años de propiedad de la vivienda (aunque esto no es una garantía; últimamente, las tasas fijas a 30 años en realidad se han mantenido al ritmo de las ARM 5/1)
  • Puede ahorrar una cantidad sustancial de dinero en pagos de intereses

Contras de ARM

  • Los pagos mensuales de la hipoteca podrían volverse inasequibles, lo que resultaría en un incumplimiento del préstamo
  • El valor de la vivienda puede caer en unos pocos años, lo que dificulta la refinanciación o la venta antes de que se restablezca el préstamo

¿Quién debería obtener un ARM?

Si no planea permanecer en su hogar más allá de unos años, un ARM podría ayudarlo a ahorrar en el pago de intereses. Sin embargo, es importante sentirse cómodo con un cierto nivel de riesgo de que sus pagos puedan aumentar si todavía está en la casa.

Otros tipos de préstamos hipotecarios

Además de estos tipos comunes de hipotecas, existen otros tipos que puede encontrar al buscar un préstamo:

  • Préstamos de construcción – Si desea construir una casa, un préstamo de construcción puede ser una buena opción. Puede decidir si desea obtener un préstamo de construcción por separado para el proyecto y luego una hipoteca por separado para pagarlo, o unir los dos (lo que se conoce como préstamo de construcción a permanente). Por lo general, necesita un pago inicial más alto para un préstamo de construcción y una prueba de que puede pagarlo.
  • Hipotecas de interés solamente – Con una hipoteca de solo interés, el prestatario paga solo el interés del préstamo durante un período de tiempo determinado. Después de ese tiempo, generalmente entre cinco y siete años, su pago mensual aumenta a medida que comienza a pagar su capital. Con este tipo de préstamo, no acumulará capital con tanta rapidez, ya que inicialmente solo pagará intereses. Estos préstamos son mejores para aquellos que saben que pueden vender o refinanciar, o para aquellos que razonablemente pueden esperar pagar el pago mensual más alto más adelante.
  • Préstamos superpuestos – Un préstamo piggyback, también conocido como préstamo 80/10/10, en realidad implica dos préstamos: uno por el 80 por ciento del precio de la vivienda y otro por el 10 por ciento. Luego, realiza un pago inicial del 10 por ciento. Estos están diseñados para ayudar al prestatario a evitar pagar el seguro hipotecario. Si bien eliminar esos pagos de PMI puede sonar atractivo, tenga en cuenta que los préstamos combinados requieren dos conjuntos de costos de cierre y dos préstamos que acumulan intereses. Tendrá que analizar los números para averiguar si realmente está ahorrando suficiente dinero para justificar este arreglo poco convencional.
  • Hipotecas globo – Otro tipo de préstamo hipotecario que puede encontrar es una hipoteca global, que requiere un pago grande al final del plazo del préstamo. Por lo general, realizará pagos en base a un plazo de 30 años, pero solo por un período breve, como siete años. Al final de ese tiempo, hará un gran pago del saldo pendiente, que puede ser inmanejable si no está preparado. Puede usar la calculadora global de hipotecas de Bankrate para ver si este tipo de préstamo tiene sentido para usted.

Próximos pasos

Ahora que tiene una idea del tipo de préstamo adecuado para la compra de su casa, es hora de encontrar el prestamista hipotecario adecuado para hacerlo realidad. Cada prestamista es diferente, y es importante comparar precios para encontrar los mejores términos que se ajusten a sus finanzas. Desde el banco tradicional y las cooperativas de crédito de su vecindario hasta las compañías hipotecarias solo en línea, hay una amplia gama de opciones para elegir. Lea las reseñas de prestamistas de Bankrate de algunos de los principales nombres en hipotecas y siga esta guía para encontrar el mejor prestamista.

Con información adicional de David McMillin

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